Как обменять квартиру, занимаемую по социальному найму, не приватизируя ее
По Жилищному кодексу граждане имеют право обменять занимаемую ими муниципальную квартиру. Причем не только на такую же муниципальную, но и на приватизированную. В этом случае тот, кто занимал квартиру по договору социального найма, приобретет право собственности на новое жилье, а тот, кто переедет в его квартиру, этого права лишится. Мало того, снова бесплатно приватизировать жилье он уже не сможет.
При подготовке к обмену нужно обратить внимание, не наложены ли на квартиру какие-либо ограничения. Например, обмен невозможен, если дом признан аварийным и подлежащим сносу либо существует какой-то спор с нанимателем квартиры о расторжении с ним договора социального найма. Кстати, при обмене муниципальной квартиры обязательно согласие на это наймодателя, то есть муниципалитета, а также всех проживающих в этой квартире.
Самое сложное в таком обмене – найти вариант для переезда. Агентства недвижимости вопросами обмена практически не занимаются. Так что искать придется самим – давать объявления в газеты и просматривать опубликованные.
Если вариант найден, все просто. Достаточно подать в органы местного самоуправления документы – заявление, договор социального найма и справку об отсутствии задолженности по квартплате. Как только будет принято положительное решение, можно переезжать.
Обмен возможен не только между равнозначными по площади квартирами. Например, однокомнатную квартиру чисто теоретически можно поменять на трехкомнатную. При этом, если обе они муниципальные, за увеличение своей жилплощади не нужно ничего доплачивать. На практике, конечно, доплата возможна, но она не будет зафиксирована ни в одном документе.
Обмен возможен не только с участием муниципальных квартир. Приватизированную квартиру можно поменять на другую приватизированную. Преимущество сделки мены перед сделкой купли-продажи в том, что в этом случае у продавца не возникает выгоды – он не получает дохода от продажи квартиры. А значит, ему не надо платить налог на доходы.
Кроме того, в случае обмена приватизированных квартир Гражданский кодекс разрешает заключение договора мены неравноценными товарами. При этом возможна доплата за большее помещение. Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные либо трехкомнатную и автомобиль.
И еще. Договор мены подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Так что не будем забывать, что при оформлении договора взимаются государственная пошлина и плата за регистрацию.