В XII — начале XIII в. для определения частной собственности использовался термин «волость» (от слова «власть»). Волостью до XIII в. владели только великий князь или церковь (в случае передачи ей части княжеской волости). Причем земли принадлежали князьям не как частным лицам, а как правителям, представителям того, что мы называем государством. Поэтому приравнивание древнерусского термина вотчина к западноевропейскому «феоду», судя по всему, не имеет под собой оснований.
В XII в. крупных земельных владений было немного. Собственность князей и отдельных бояр, вероятно, ограничивалась несколькими селами (как правило, не более десяти). Частнособственнические отношения распространялись медленно. Боярская верхушка не стремилась к обособлению, а напротив — концентрировалась вокруг князя. Ее богатство выражалось не столько в земельной собственности, сколько в движимом имуществе в виде ювелирных украшений, дорогой посуды и оружия, передававшихся ей князем.
Главное, однако, заключалось в другом: киевские князья распоряжались землей не как своим недвижимым имуществом, а как государи государственной собственностью. Они наделяли ею своих родственников и бояр за службу и на время службы. Когда киевский князь в силу каких-либо обстоятельств лишался престола, автоматически лишались земли и все, кому он ее роздал. Так, в 1148 г. Юрий Долгорукий захватил Киев и наделил своих сыновей волостями. Однако после того, как его изгнали, эти земли потеряли и сыновья. Можно сказать, князья и бояре в XII в. являлись «государственными служащими», получавшими землю в «кормление» (для обеспечения выполнения ими общественно значимых функций).
Важнейшим атрибутом феодализма являлся иммунитет (изъятие переданной в частную собственность территории из общего управления; передача в частные руки вместе с землей права сбора податей и судебных функций). Боярского иммунитета Русь в XII в. не знала. Церковные же иммунитеты требуют внимательного изучения. Считается, что церковь стала получать земельную собственность и иммунитеты в начале XI в. Документов той поры не сохранилось. Наиболее ранние источники относятся к XII в.: это четыре княжеские грамоты, фиксирующие передачу земельных владений новгородским монастырям. Л. В. Черепнин расценивал их как иммунитет, вытекающий из земельной собственности. С. М. Каштанов полагает, что в равной степени это могло быть «кормление» за выполнение монастырем управленческих функций в регионе, где нет княжеской власти. Эти грамоты передавали монастырям только право на сбор дани. С. М. Каштанов обращает внимание на то, что указанные грамоты не давали монахам права выбора настоятеля.