1. Нужны ракурсы, позволяющие оценить объем, то есть фото выполняют с угла здания или помещения.
2. Фотографируют адресные ориентиры (при отсутствии на объекте – снимаем соседние здания).
3. Фото прилегающей территории и подъездных путей (инфраструктуры).
4. Инфраструктурное оборудование здания, наличие пожарной и физической охраны.
При первичном осмотре здания важен его коммерческий потенциал: «якорные» арендаторы, соотношение арендуемых и невостребованных площадей, профиль объекта и т. д.
Мониторинг земельных участков
«Земля она и есть земля, и нечего там осматривать» – с такой позицией сталкивались многие опытные залоговики, настаивающие на первичном осмотре земельного участка при рассмотрении кредитной заявки. И вправду, что интересного можно увидеть при визуальном осмотре земельного участка? В моей практике на территории предлагаемых в залог участков выявлялись: здания и сооружения, не принадлежащие залогодателю, незаконно организованные свалки, песчаные карьеры, пруды, линии магистральных газопроводов и электропередач. В залог предлагали заведомый неликвид: полоску шириной в десяток метров и длиной в несколько километров; земли, граничащие с кладбищем; участки, декларируемые под торговую застройку и при этом отсеченные впереди лежащим участком от федеральной трассы. Продолжать этот ряд можно долго, но общее резюме – первичный и последующий мониторинг земельных участков обязателен.
Сопоставление границ закладываемого земельного участка, приведенных в кадастровом плане, и данных, определяемых при визуальном осмотре, осуществляется с помощью публичной кадастровой карты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр – http://maps.rosreestr.ru/portalonline). В качестве вспомогательного инструментария используются спутниковые карты http://maps.yandex.ru и http://maps.google.ru. Для определения координат земельного участка и фиксации результатов визуального осмотра можно использовать фотоаппараты со встроенным модулем GPS[19]. При фотосъемке данные о координатах предмета залога автоматически записываются на съемный носитель и могут использоваться залоговой службой.
Документарный мониторинг земли аналогичен принципам, изложенным в табл. 1.7. В случае выявления[20] на земельном участке площадей, обремененных сервитутами, эти площади вычитаются из общей площади участка при расчете его стоимости. В практике бывали случаи, когда после исключения сервитутов свободная площадь земли оказывалась близкой к нулю.
Отмечу, что технология документарного мониторинга недвижимости не является исключительной. В табл. 1.9 представлены виды залогов, документарная форма мониторинга которых является повсеместной практикой залоговых служб.