В условиях благоприятной экономической конъюнктуры притупляется отношение к рискам. Главным критерием при принятии решений становится доходность, а оценка рисков кредитования ненадежных заемщиков отодвигается на второй план. Когда цены на недвижимость в течение длительного времени постоянно растут, вырабатывается стереотип мышления, что так будет продолжаться вечно. Поэтому банки стали расширять сферу кредитования лиц с низкими доходами исходя из того, что, если заемщик не сможет вернуть кредит, то недвижимость можно будет продать по возросшим ценам и вернуть кредитные ресурсы. В результате такой политики, по оценкам экспертов, от 20 до 30 % ипотечных кредитов составляли кредиты, выданные ненадежным заемщикам.
К кредитам плохого качества относятся ипотечные облигации сектора Subprime, имеющие класс В, С или HEL.
Вид облигаций классов В или С (по мере уменьшения надежности заемщика) основан на низкокачественных кредитах, выданных заемщикам с плохой кредитной историей, с неудовлетворительными доходами, либо другими проблемами, препятствующими выплате кредита. Финансовые институты начали рефинансировать данный вид ипотек в погоне за большей прибылью, так как емкость сегментов категории А, к которой относятся кредиты высоко надежных заемщиков, на определенном этапе была практически исчерпана.
Ипотечные облигации, выпускаемые под обеспечение потока платежей на основе рефинансирования уже имеющегося жилья (Ноте Equity Loan – HEL), также относят к категории низкокачественных активов (Subprime). Другими словами, заем выдается под существующее жилье, которое и служит обеспечением. Как правило, таким способом привлечения пользуются люди с нестабильным или невысоким доходом (за некоторым исключением).
К низкокачественным ипотечным кредитам можно отнести и займы категории Alt-A (Alternative-A loans). Данный сектор MBS на основе кредитов категории Alt-A стал развиваться относительно недавно, с конца 1990-х годов, поскольку банки и ипотечные агентства в поисках новых сегментов рынка для рефинансирования согласились покупать и упаковывать в пул кредиты, не полностью отвечающие требованиям обеспечения агентских MBS. Заемщики категории Alt-A характеризуются положительной кредитной историей, но либо у них недостаточно документации, подтверждающей доходы, либо показатель отношения «долг/стоимость приобретаемого жилья» (Loan-to-Value – LTV) слишком высок.
Секьюритизация финансовых активов. На этапе II развитие процесса секьюритизации шло в направлении расширения состава банковских инструментов, подлежащих секьюритизации. В основе новых направлений секьюритизации лежат те же принципы продажи банковских активов спецюрлицу, выпускающему облигации, обеспечением которых являются денежные потоки по выделенным банком кредитам на приобретение автомобилей, студенческим кредитам, поступления по кредитным картам. Данные облигации получили название «облигации, обеспеченные активами»