А теперь берём выручку от сдачи в аренду особняка и снимаем на эти деньги квартиру в Москве. Получается, что квартиру, которую она может купить за 18.000.000 рублей, снимать можно по арендной ставке 90.000 рублей в месяц. Таким образом, за вычетом затрат на аренду квартиры у семьи будет оставаться ещё 80.000 рублей в месяц на сбережения или личные траты.
Зачастую громкое и раскрученное имя локации загоняет нас в нерациональную ловушку. Стоимость недвижимости не оправдывается показателями окупаемости. Почему же я так упорно настаивал на основах, о которых мы говорили в первой части? Потому что под воздействием рекламы, средств массовой информации, окружения, мы нередко совершаем необдуманные поступки, не делая точных расчётов от доходности средств, размещённых в бетоне.
Глава 45. Технические и юридические характеристики помещения под сдачу в аренду играют важную роль
Часто инвесторы гонятся за маленькой ценой квадратного метра, полагая, что выгодно прикупить помещение подешевле, а сдавать его подороже. В итоге такие горе-инвесторы попадают в ловушку, когда не могут сдать помещение годами.
Как мы уже знаем из первой части книги, ценность помещения складывается не только из площади и местоположения (локации), но и из технических характеристик и юридических документов. Важную роль при покупке помещения под сдачу в аренду будут играть:
– назначение помещения по документам;
– этаж;
– наличие и количество окон (лучше витринных);
– электрическая мощность, выделенная на помещение;
– точки водоснабжения и канализации (количество играет роль);
– система вентиляции;
– количество входов в помещение;
– высота потолков и форма помещения.
Перед покупкой надо учитывать, каким арендаторам подойдёт помещение. Значительная часть видов бизнеса требует разрешительной документации и лицензий от Роспотребнадзора:
– точки общественного питания;
– медицинские организации;
– торговля алкогольной продукцией;
– фармацевтика;
– салоны красоты;
– фитнесс-залы, бассейны, бани;
– супермаркеты;
– учебные заведения;
Точки общественного питания
Ресторанные помещения в первую очередь различаются по типу кухни:
– полный цикл готовки,
– разогрев в микроволновых печах уже готовой продукции,
– полный цикл готовки + мангальные зоны.
Первый тип требует мощной сети электричества (до 60 кВТ) и дополнительных площадей кухни. Второй тип требует меньший объём электричества (до 25 кВт), и кухонная зона часто совмещается с зоной раздачи еды. Третий тип, помимо мощной сети электричества, требует особой вентиляции для мангальной зоны.