Но для массового развития ЖСК необходимо доработать и законодательную базу, которая позволит в итоге строить кооперативы всем россиянам, а не только льготникам, урегулирует взаимоотношения между членами кооперативов, позволит продавать, менять, закладывать паи на разных этапах строительства, выбирать форму управления готовым домом и многое другое. Специализированный закон о жилищно-строительных кооперативах лежит в Госдуме с 2009 года, он успел пройти одно чтение, но потом был отложен в долгий ящик. Возможно, из-за того, что в тот период страну сотрясали скандалы с обманутыми дольщиками, законодатели не стали вводить новую форму, опасаясь появления и обманутых членов кооперативов. Существует также конспирологическая версия: закон-де тормозит лобби застройщиков, не желающих терять потенциальных дольщиков.
Помимо законодательной базы серьезное ограничение для массового распространения ЖСК — вопрос финансирования строительства. Сегодня член кооператива вынужден внести стоимость своего пая за короткий срок строительства дома — на эти деньги дом, собственно, и строится. Банки предоставляют кредиты пайщикам в основном под залог имеющегося жилья, ведь, пока дом не построен, пай в таком кооперативе выглядит вообще очень умозрительно. Есть лишь один ЖСК — «Сигма» в Новосибирске, — участникам которого удалось получить долгосрочные ипотечные кредиты в Сбербанке и ВТБ-24 под залог пая, но для этого понадобились специальные договоренности между РЖС, местными властями и банком. Впрочем, эта проблема также вполне решаема, считает Надежда Косарева. Например, можно передавать землю для ЖСК не в постоянное пользование, а в собственность, и тогда кредит на строительство легко будет получить под залог земли, а после того как дом построен, переоформить этот долг уже в виде долгосрочных ипотечных кредитов. Или местные власти могут давать банкам собственные гарантии по возврату средств на период строительства, как это сделали в Новосибирске. Можно разработать для банков специальные стимулирующие программы через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Агентство по финансированию жилищного строительства.
Правда, трудности по созданию кооперативов связаны и с тем, что пайщикам придется решать много организационных вопросов, по которым бывает нелегко договориться. Форум участников ЖСК «Сигма» доказывает, что создание кооператива из тысячи с лишним пайщиков, строящих самые разные варианты жилья одновременно — от индивидуальных коттеджей до многоквартирных домов в рамках одного ЖСК, — вызывает очень много споров, а порой и скандалов (кроме форума можно посмотреть рязановский «Гараж» — принципиально мало что изменилось). Взаимоотношения с РЖС у пайщиков тоже не всегда складываются безоблачно — видимо, процедуры взаимодействия пока все-таки прописаны слабовато. Очевидно, что на примере реализации первых проектов предстоит провести серьезную работу над ошибками, и вести речь о массовом масштабировании опыта, может быть, еще рано.