Лепиш
.
Еще одна причина неоднородности — перенасыщение рынков отдельных городов, где было начато слишком много строек. Явное затоваривание наблюдается в Красногорске, Домодедове, Ивантеевке, Балашихе. Сочетание этих двух факторов привело к тому, что за год цены в Балашихе снизились в среднем на 4%. А в Реутове, Долгопрудном, Люберцах наблюдается положительная динамика цен.
Обратный выкуп как страховка от кризиса
Самый крупный комплекс, вышедший на рынок в этой осенью, — «Сердце столицы» от «Донстроя». Проект располагается на Шелепихинской набережной, в промышленной зоне, которая в будущем должна превратиться в многофункциональный район Большое Сити. На этапе старта проекта цены на апартаменты в «Сердце столицы» можно отнести к разряду низких для Москвы: 135–170 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры пока не продаются. Планируется, что они будут на 20% дороже, чем апартаменты.
«Сердце столицы» вызывает особый интерес как один из первых постлужковских проектов ревитализации промышленных зон. Что же мы видим в этом проекте? Во-первых, очень высокую этажность. Например, сейчас начаты продажи апартаментов в 37-этажной высотке. Во-вторых, высокую плотность застройки. «Донстрою» на участке площадью 14 га разрешили построить более 630 тыс. кв. м недвижимости. Это означает плотность застройки более 45 тыс. кв. м на гектар. Жилой проект такой плотности не соответствует российским нормам, поэтому часть недвижимости составляют апартаменты. Кстати, для такого квазижилья не надо строить социальную инфраструктуру.
В проекте «Сердце столицы» покупателям предлагается редкая для российского рынка программа гарантированной доходности с обратным выкупом. Приобретая недвижимость, покупатель при желании может продать ее застройщику через три года по фиксированной цене «вложенные средства плюс 13,5%». Доходность сделки для покупателя составит 4,5% годовых. Такая программа может иметь выгоду и для девелопера, и для части инвесторов. Застройщику эта новая услуга помогает привлечь новый пласт инвесторов, в варианте обратного выкупа девелопер просто пользуется три года дешевыми кредитными деньгами стоимостью менее 5% годовых. Инвесторы получают своего рода страховку от кризиса на рынке недвижимости, при этом в случае удачного развития ситуации на рынке инвестор может получить прибыль в 10–20% годовых. Впрочем, схема обратного выкупа вряд ли получит широкое распространение, поскольку нет уверенности в способности большинства девелоперов в случае углубления экономического кризиса выполнить такого рода обязательства. Случай «Донстроя» особый: за застройщиком стоит государственный банк ВТБ.