В Самаре разработан механизм интенсификации малоэтажной застройки. Расчеты показали, что, не строя зданий выше трех этажей, можно чуть ли не втрое увеличить плотность застройки существующего квартала: с нынешних 4,5 тыс. кв. м на гектар до 12–14 тыс. Это еще одно подтверждение того, что идея «Чем выше здания, тем больше плотность застройки» — миф. При этом одна из задач проекта — избежать тотального сноса и многоэтажной застройки, принудительного выселения и разрыва социальных связей.
Для эксперимента выбран 79-й квартал площадью 3,5 га на периферии центра Самары, в так называемом деревянном городе. На этой территории находится порядка 70 зданий и проживает около 300 человек. «В начале XIX века это была застройка усадебного типа с большими домовладениями-парцеллами 15 на 30 саженей, то есть 32 на 63 метра. На участке размещались хозяйский дом, флигель, хозяйственные постройки, сад или огород. После революции подворья превратись в коммуналки, среда частично деградировала, но целостный характер остался», — говорит самарский архитектор
Евгения Репина
из учебной мастерской СГАСУ Сергея Малахова и Евгении Репиной. Трудно поверить, но сегодня значительная часть квартир в этом квартале не имеет центрального водоснабжения и канализации: в XXI веке в центре города — туалет на улице.
«Иркутская слобода» стала любимым местом отдыха горожан и туристов
Фото: Анатолий Бызов
За последние 150 лет многие участки в 79-м квартале Самары были поделены, они стали узкими, но очень длинными: например, 10 метров на 60. В центральной части квартала жилых домов не было, и в этом заключался его потенциал. В проекте планировки по центральной части квартала проходит внутренняя улица, там же прокладываются коммуникации. Для извлечения потенциала из территории и повышения ее капитализации был придуман следующий механизм. У большинства домовладельцев не оформлены права собственности на здание и на земельный участок. Будет создан некоммерческий девелопер, который наладит взаимоотношения со всеми жителями. Основа схемы — в сложном обмене: домовладелец отказывается от части земельного участка, а за это получает оформленные в собственность дом или квартиру плюс оставшуюся часть земли, ремонт фасада или кровли, а также центральные коммуникации. После оформления недвижимости в собственность и подведения коммуникаций общая капитализация недвижимости квартала резко возрастает. Участки, от которых отказались, идут под новую застройку с условием: здание не более трех этажей и до 1500 кв. м. При таких параметрах здания могу строиться без экспертизы, по упрощенной схеме.