Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (Афонина) - страница 86

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, именно с понятием «постоянное проживание» связывается термин «жилое помещение». Значит, использоваться они должны в соответствии с их назначением (для проживания в них физических лиц). Размещение промышленных производств, а также по аналогии предприятий, организаций, иных учреждений, занимающихся коммерческой деятельностью, в жилых домах запрещено. Это допускается только после перевода жилого помещения в нежилое.

А перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. 288 ГК РФ), с учетом соблюдения требований Жилищного Кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности РФ (ст. 22 ЖК РФ).

Перед тем, как осуществить указанный перевод, собственник жилого помещения должен знать следующее. В связи с изменением функционального назначения помещения, переводом его из группы жилых помещений в группу нежилых, меняется его правовой статус. Нужно отметить, что в ГК РФ кроме указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых в ст. 288 нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. С другой стороны в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст. 1 нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. Отсутствие правового режима нежилых помещений при том, что они признаны объектами недвижимости, вызывает неоднозначное отношение к данному вопросу и порождает споры и различные толкования. Является ли нежилое помещение только технической частью здания (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т. д., которые не могут быть самостоятельным объектом и являются вспомогательной частью общего имущества здания), или оно представляет собой самостоятельный объект недвижимости.

После перевода помещения из одной категории в другую к сделкам с ним будут применяться иные нормативные акты, его использование будет регламентироваться другими документами. Например, в связи с тем, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. А в соответствии с ней договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ. Договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации.