Из-за границы приезжает Рашель — жена умирающего вдали от родины Федора, сына Вассы. Рашель — социалистка-революционерка, разыскиваемая полицией. Она хочет забрать своего малолетнего сына Колю, которого Васса прячет в деревне и не хочет отдавать снохе, так как рассчитывает сделать его наследником состояния и продолжателем своего дела. Васса грозит выдать Рашель властям, если та будет настаивать на возвращении сына.
Ради благополучия дома Васса совершает преступление. Она отравляет своего мужа Сергея Петровича, когда тот оказывается замешанным в совращении малолетней. Тем самым Васса спасает себя и свою семью от позора.
Горничная Лиза беременна от брата Вассы, что в итоге приводит ее к самоубийству. Лиза повесилась в бане, но снова ради спасения репутации всем сообщили, что она угорела.
Васса готова пойти на любые жертвы, лишь бы сохранить свою семью и свое дело. Она безумно любит своих непутевых детей — умирающего Федора, слабоумную Людмилу, алкоголичку Наталью. Единственная ее надежда — внук Коля, сын Федора.
В пьесе сопоставляются образы Рашели и Вассы. В них есть некоторое сходство, которое они сами ощущают. Рашель и Васса — цельные, фанатичные характеры, подлинные хозяева жизни, только Васса принадлежит прошлому, а Рашель — будущему. Но ничто не может помешать Вассе донести на Рашель жандармам.
Финал пьесы неожидан — Васса скоропостижно умирает. Часть ее состояния крадет Оношенкова, а прочим богатством по закону будет распоряжаться главный наследник Вассы — ее беспутный брат, который непременно пустит наследство по ветру. Никому нет дела до умершей Вассы, лишь слабоумная Людмила оплакивает мать.
«Вассу Железнову» играли в помещении бывшего театра ЦТКА, в небольшом зале, с одной-единственной, общей на всех артистической уборной, где гримировались и мужской, и женский составы труппы. Эта же комната, разделенная перегородкой, даже не доходившей до потолка, служила актерам и гримировальной, и местом отдыха. В этих трудных условиях актеры вели себя достойно, старались не шуметь, чтобы не помешать другому сосредоточиться, внутренне собраться перед выходом на сцену.
Сцена, кстати говоря, тоже была небольшой и совершенно неприспособленной к условиям профессионального театра, что нисколько не мешало актерам, увлеченным своим делом, вдохновенно трудиться над замечательной пьесой Горького.
Раневской удалось правдиво воплотить в своей Вассе трагедию собственницы, чье стяжательство разрушило ее личность. Женщина незаурядного ума, сильная характером, сама ломает собственную жизнь, совершенно того не замечая. Она убеждена, что действует во благо, тогда как блага в ее поступках нет никакого.