Права собственности — это права, которые индивиды относят к своему труду, к товарам и услугам, находящимся в их владении. Отнесение прав собственности к объектам собственности — это функция юридических правил, организационных форм, методов правового контроля и норм поведения, иными словами — институциональной системы. Поскольку при любой структуре прав собственности трансакционные издержки больше нуля, определение прав и контроль за их соблюдением никогда не бывают полными; некоторые блага находятся в общественной собственности, и индивидам пришлось бы понести расходы, если бы они захотели взять эти блага в свою собственность. Так как на протяжении истории издержки осуществления трансакций претерпевали коренные изменения, и столь же коренным образом эти издержки сегодня отличаются друг от друга в разных странах, очень велики и различия в пропорциях сочетания между юридической защитой прав, индивидуальными попытками присвоить себе некоторые права и индивидуальными усилиями по защите собственных прав. Достаточно сравнить права собственности в Бейруте 80-х годов нашего столетия с правами собственности в современной общине, находящейся в маленьком американском городе, чтобы увидеть весь спектр различий. В первом случае наиболее ценные права находятся в общественной собственности и подвергаются угрозе насильственного захвата теми, кто достаточно уверен в своих силах; во втором случае юридическая структура определяет и защищает большую часть прав, и наиболее ценные права, остающиеся в общественной собственности, постепенно распределяются среди членов общины с помощью традиционных норм поведения. Источник различий — разная институциональная структура.
Институты образуют структуру для обмена, которая (наряду с применяемыми технологиями) определяет издержки осуществления трансакций и издержки трансформации. Насколько успешно институты решают задачу координации и производства — зависит от мотивации игроков (их функций полезности), сложности внешнего мира и способности игроков понимать и структурировать внешний мир (оценивать и обеспечивать соблюдение условий трансакций).
Институты, необходимые для осуществления экономического обмена, различаются по сложности — от тех, которые решают простые проблемы обмена до тех, чье действие охватывает большое пространство и время и затрагивает большое количество людей. Степень сложности экономического обмена является функцией от уровня контрактов, необходимых для предпринятого обмена в экономиках с различной степенью специализации. Отсутствие специализации — это форма страхования в тех случаях, когда высоки издержки и неопределенности трансакций. Чем выше специализация и чем больше численность и разнообразие полезных свойств, тем большее значение приходится придавать надежным институтам, которые позволяют индивидам вступать в сложные контрактные отношения с минимумом неопределенности по поводу возможности выполнения условий контракта. Обмен в современных экономиках, для которых характерно множество различных свойств, сохраняющих значение на протяжении долгих периодов времени, вызывает потребность в институциональной надежности, которая только постепенно возникла на Западе. Развитие человеческого сотрудничества от простых форм соглашений и обмена до сложных форм, отличающих современные процветающие экономики, происходит отнюдь не автоматически.