• возникновение нового массового вида преступлений – мошенничество УК.
Наконец, предлагается еще один способ управления – непосредственное управление собственниками. Допускаем, что это возможно в доме с 5-10 квартирами. Для многоквартирного дома со 100-200 и более квартир это вещь совершенно фантастическая. Как, например, заключить договор с уборщицей или слесарем, как обговорить условия их работы, зарплату и т. д. и уволить их в случае неудовлетворительной работы – все это возможно только в воображении стратегов реформы.
Единственный реальный способ управления многоквартирным домом коллективной формы собственности – создать механизм самоуправления в виде юридического лица, т. е. ТСЖ, как это происходит в зарубежных странах. Но в наших конгломератах сделать это чрезвычайно трудно, часто невозможно.
Создание ТСЖ
ТСЖ в многоквартирном доме коллективной формы собственности необходимо как орган, выражающий волю и защищающий интересы совладельцев, а также как организационная и юридическая структура для коллективного управления. Изначально идеологами реформы предполагалось, что в каждом многоквартирном доме будет создано ТСЖ и все проблемы будут решены. Но жизнь распорядилась по-своему. Несмотря на огромные усилия властей, на практике создание ТСЖ идет очень плохо, количество зарегистрированных ТСЖ исчисляется долями процента, а число реально (и эффективно) действующих на порядок меньше. Это свидетельствует о провале кампании по массовому созданию ТСЖ. Причина этого – слишком пестрый и разношерстный состав жильцов в конгломерате. Люди, разные по социальному, культурному уровню, по финансовой обеспеченности и т. д., не в состоянии объединиться для совместного владения и управления, это уже проверено и доказано. Играет роль и наличие в конгломерате различных форм собственности (собственники квартир, коммерческие и социальные наниматели, собственники нежилых помещений и т. д.). Однородный состав совладельцев – необходимое, но не достаточное условие создания ТСЖ, так как сказывается отсутствие навыков ответственного собственника. К тому же не всякое созданное ТСЖ способно эффективно функционировать: увы, такова специфика коллективной формы собственности – ее невысокая эффективность.
Причину этого объясняет один из постулатов теории систем, входящей в состав теории управления: чем из более разнородных элементов состоит система, тем она менее управляема, менее устойчива и эффективна и в конечном итоге менее жизнеспособна.
Жилищный кодекс (ЖК) – основной документ, регулирующий состав, структуру жилищного комплекса и отношения его субъектов. Задача ЖК – регулировать функционирование уже сложившегося жилого фонда и задавать направление его дальнейшего развития. Поскольку современный российский жилфонд, сформированный в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах, имеет несистемный, противоречивый, нелогичный характер, то таким же получился и новый ЖК. Принятие ЖК сопровождалось серьезной критикой и огромным числом поправок, что свидетельствует о его противоречивости и недоработанности.