Для выправления ситуации в ЖКХ и создания предпосылок для ее реформы, на наш взгляд, необходимы следующие меры.
Борьба с конгломератами и создание эффективной структуры городского жилья
Необходимо как можно скорее остановить воспроизводство конгломератов и перейти к строительству системного жилья. С уже построенными конгломератами сделать, к сожалению, ничего нельзя, надо не допускать строительства новых. Для этого необходимо принять ряд законов, исключающих возможность смешивания различных форм собственности в одном многоквартирном доме. Начать, на наш взгляд, следует с Закона «О муниципальном жилье в РФ», согласно которому единственным видом муниципального жилья будет квартира в муниципальном арендном доме, таким образом из кондоминиума будут исключены социальные квартиры. Основные положения концепции этого закона приведены в приложении.
Второй необходимый закон – закон «О жилищном строительстве в РФ», который должен содержать четкую процедуру строительства и ввода в эксплуатацию каждого вида многоквартирного дома – частного доходного дома, кондоминиума и муниципального арендного. Строительство других видов многоквартирных домов должно быть исключено.
В частности, дом, предназначенный для коллективного владения и управления (кондоминиум), должен строиться на средства инвестора (долевое строительство надо запретить) с обязательными входными счетчиками ресурсов (холодная, горячая вода, тепло, электроэнергия). После сдачи дома госкомиссии начинается продажа квартир, нежилые помещения не продаются, они находятся в обшей долевой собственности и не могут быть отчуждены. Застройщик формирует и регистрирует ТСЖ на основе типового пакета документов, после заселения 50% квартир он собирает общее собрание и на нем избирается правление из жильцов дома. Все кондоминиумы должны иметь в обязательном порядке ТСЖ. Также застройщик обязан вместе с ТСЖ передать совладельцам надлежащим образом оформленный придомовой земельный участок.
Дом, предназначенный для коммерческой аренды (частный доходный дом), строится на средства инвестора также с обязательными входными счетчиками. Все 100% квартир и все нежилые помещения поступают в распоряжение домовладельца и не могут быть отчужденны (проданы) никакими сторонними физическими или юридическими лицами. Застройщик обязан передать надлежащим образом оформленный придомовой земельный участок домовладельцу.
Муниципальный арендный дом строится исключительно на бюджетные деньги, все 100% квартир и все нежилые помещения поступают в распоряжение органа местного самоуправления и также не могут быть отчуждены (проданы или приватизированы) сторонними физическими или юридическими лицами. Таким образом исключается возможность смешения различных форм собственности в одном многоквартирном доме. Необходимо отменить безвозвратные субсидии и дотации, а также плату за землю, «долю города» и прочие поборы с застройщиков. Запретить на бюджетные деньги приобретать в собственность города квартиры в кондоминиуме и строить «муниципальные доходные дома» (как это делают в Москве).