При 10 %-ной ставке по кредиту Иван мог взять 2,2 миллиона рублей так, чтобы платить не более 30 тысяч рублей в месяц по кредиту и рассчитаться через 10 лет. Цена таких квартир на рынке составляла от 4,5 до 5,5 миллиона рублей. Таким образом, собственных средств у Ивана должно было быть не менее 2,5 миллиона рублей, чтобы осуществить задуманное. Именно столько стоила его недвижимость в родном городе Красноярске, которую он успешно продал после произведенных расчетов и предварительного одобрения банком кредита под желаемую ставку в 10 %. Ивану повезло – он сумел найти квартиру у метро с отличным ремонтом за 4,5 миллиона рублей. Хозяева спешили с продажей, так как уезжали из страны, и даже оставили практически всю мебель и технику.
Повезло и со сдачей – уже через три дня после опубликования объявления в квартире поселилась молодая семья.
Конечно, остались риски понижения рыночных ставок аренды, как во время кризиса 2008–2009 годов, и риск простоя квартиры при смене жильцов. Также необходимо подумать о расходах на текущий ремонт в течение 10 лет сдачи квартиры в аренду.
Но главное сделано – квартира приобретена, сдана и окупает платежи по кредиту. Через 10 лет сын Ивана Андрей сможет жить в собственной квартире.
Не так гладко сложилась ситуация у семьи Кравцовых из Нижнего Новгорода – они купили квартиру в Турции, чтобы там отдыхать самим и получать доход во время сезона. Управляющая компания, которую они наняли, сдавала квартиру с серьезными простоями даже во время пика сезона. Коммунальные платежи в общей сложности порядка 4 тысяч евро в год не покрывались доходом от аренды. Кроме того, им самим уже поднадоело ездить в Турцию, и они стали покупать путевки в другие страны. Решили было продать квартиру – рыночная цена, оказалось, серьезно упала с момента покупки, но и по более низкой цене не получалось продать ее в течение нескольких месяцев.
Поэтому главное, что нужно всегда четко понимать при покупке недвижимость, – это ЦЕЛЬ ее приобретения. И лучше, чтобы она была одна. Сложно совместить отдых и получение такого дохода от сдачи в аренду недвижимости, чтобы он покрывал хотя бы текущие затраты на одном объекте. Особенно если эта недвижимость далеко, а вам некогда самостоятельно заниматься этими вопросами.
То же самое касается и получения дохода от роста стоимости и аренды. Как правило, выходит либо одно, либо другое. В развитых странах Европы сложно рассчитывать на рост стоимости, но можно найти неплохие объекты с точки зрения рентной доходности. Можно вкладывать деньги в строящееся жилье в расчете на рост стоимости после постройки, но его не сдашь в аренду.