Объектом договора аренды являются только те земельные участки, которые не изъяты из гражданского оборота.
Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен, это значит, что земельный участок должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной администрации.
Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом режим использования этих земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).
7.2. Права и обязанности сторон по договору аренды
Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 и 164 ГК РФ. Согласно ст. 164 сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным.
Срок договора аренды устанавливается договором, т. е. определяется сторонами договора (ст. 610 ГК РФ), закон лишь устанавливает максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
По истечении срока договора аренды участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды участка, кроме случаев, предусмотренных ЗК РФ. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
По общему правилу размер арендной платы, а также порядок и срок ее внесения определяются договором. Форма арендной платы за пользование земельным участком может быть различной, поэтому она должна фиксироваться в договоре. Это может быть денежная форма в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно, или процент от полученных арендатором доходов от использования имущества.
Арендатор земельного участка согласно ст. 22 ЗК РФ вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор участка, кроме передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды не требуется. Кроме того, арендатор земельного участка вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.