.
Произойдет ли то же самое в России? Первая часть этого спектакля уже происходит: цены на недвижимость весь 2009 год падали. Нам сложно оценить, на сколько они упали, так как в отличие от зарубежной статистики, которая оценивает изменение цены на недвижимость по реально заключенным сделкам, в России статистика использует те цены, которые выставляют продавцы. Но это цены начальные, а далее идет торг (причем сейчас он идет очень успешно для покупателей).
Ситуация с ценами на недвижимость в городах России совершенно необъяснима. В феврале 2012 года я беседовал с владельцем нескольких объектов недвижимости в крупном российском городе. С июня 2011 года он пытался продать некоторые объекты (офисную недвижимость), чтобы приобрести для себя большую квартиру. При том, что многие смотрели эту недвижимость, никто не торговался и за 8 месяцев владельцы так и не смогли ничего продать. Что же они сделали далее? Риэлтер посоветовал им увеличить цену продажи на эти объекты…
Таким образом, ситуацию с недвижимостью в России в начале 2012 года можно охарактеризовать так – цены на недвижимость растут, но при этом спрос очень низкий. Один из российских парадоксов…
Еще один нюанс. К любому виду инвестирования следует подходить с точки зрения эффективности вложения средств. Сравните доход, получаемый от сдачи недвижимости в аренду, с уровнем банковских депозитов.
Нельзя забывать и о примере Японии, где, по данным Википедии, «самые высокие цены на коммерческую недвижимость были в 1989 году в Токио в районе Гинза (Ginza) – чуть выше 1 миллиона долларов за квадратный метр. В других районах цены были немного ниже. К 2004 году коммерческая недвижимость класса А в финансовых районах Токио стоила в 100 раз ниже, чем на пике стоимости, а жилая недвижимость – в 10 ниже. Тем не менее эта недвижимость остается самой дорогой в мире»[9].
Конечно, пузырь на рынке недвижимости США и России несравним с японским пузырем, но здесь важен принцип – все случается, в том числе и падение цен на недвижимость в течение 20 лет (!): семнадцать лет падения цен на недвижимость, затем незначительное движение вверх вместе со всем миром в 2006 году, и потом снова падение в 2008-м. Самый терпеливый инвестор вряд ли смог бы столько ждать. Вы только взгляните на рис. 15 – и поймете, что к вопросу инвестирования следует относиться со всей возможной ответственностью и никогда не инвестировать свой капитал в один актив, даже если он кажется вам очень привлекательным и вы думаете, что он ни при каких условиях не упадет в цене.