В то же время закон предусматривает механизм, позволяющий банкам изменить процентные ставки по кредиту даже в случае отсутствия в договоре соответствующего пункта. Так, существенное изменение обстоятельств является основанием не только для расторжения, но и для изменения договора. Правда, в соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора по данному основанию допускается по решению суда в исключительных случаях – когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. По мнению юристов, приведенная норма содержит оценочные категории, которые оставляют значительный простор для свободных умозаключений судьи, рассматривающего дело. Процедура доказывания в подобных ситуациях значительно усложняется. Сначала банк должен предложить своим заемщикам подписать соглашение об изменении процентной ставки. Предложение может быть мотивировано глобальным финансовым кризисом, падением цен на недвижимость и т. п. Обычно оно рассчитано на запугивание заемщика, влечет за собой обещание негативных последствий в случае отказа от добровольной «сделки». Если клиент откажется подписать дополнительное соглашение о повышении процентных ставок, банк может обратиться в суд с требованием их изменить. Однако заемщику будет гораздо легче мотивировать свой отказ, нежели банку убедить суд в необходимости повысить процент.
Не исключено, что банк включил в кредитный договор пункт, предусматривающий повышение ставки в одностороннем порядке. Например, Сбербанк вправе «в одностороннем порядке производить по своему усмотрению повышение процентной ставки по договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком России решения по повышению учетной ставки». У ряда кредитных организаций в договоре прописана возможность увеличения процентов через 2–3 года после подписания договора. А с осени 2008 года уже все банки добавили в кредитный договор такую норму.
В любом случае у заемщика остается право оспорить решение в суде. Кроме того, нельзя исключить, что правительство ограничит аппетиты банкиров – в декабре 2008 года в Госдуму был внесен законопроект, который запрещает организациям самостоятельно увеличивать ставки по новым и уже выданным кредитам. Ограничение распространяется не только на потребительские займы, но и на ипотеку.
Досрочное погашение
Еще одна неприятность, которая поджидает заемщиков, – требование досрочно погасить кредит. Это касается любых кредитов и банков. Так, в октябре 2008 года Росевробанк обратился к своим ипотечным заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности (30 % от стоимости кредита), ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и уменьшение стоимости залога. Представители другого банка, входящего в десятку крупнейших, обзванивали клиентов, взявших автокредиты, и интересовались: