Стопроцентной гарантии получения жилья не дает даже договор долевого участия. «Нередко проблемы возникают не по вине застройщиков, а в связи с задержками получения разрешительной документации в госорганах. Долгие согласования часто срывают сдачу объекта», – рассказывают риэлторы.
К сожалению, найти новостройку, в которой квартиры продавались бы по договору долевого участия, практически невозможно. Застройщикам он не выгоден. Поэтому они стараются оформлять отношения с клиентами как соинвестирование по вексельной схеме и с помощью предварительных договоров купли-продажи.
При вексельной схеме покупателю выдается вексель – обязательство застройщика вернуть дольщику указанную в нем сумму. Данный вариант не гарантирует прав покупателя жилья: купля-продажа векселя юридически никак не связана с приобретением квартиры в строящемся доме – в реквизитах этой бумаги указывается лишь номинальная стоимость и срок погашения, кому и кем он выдан. Купив вексель, вы просто одалживаете компании деньги. По истечении указанного срока строители обязаны их вернуть. Вы, конечно, рассчитываете на квартиру и именно за нее платили деньги. Но как доказать, что вам должны жилье, а не сумму, прописанную в векселе? Скорее всего, никак.
Утешение одно: если дом не будет построен к сроку, указанному в векселе, вы сможете вернуть когда-то потраченные деньги в полном объеме, обратившись в компанию. Правда, если застройщик – банкрот, вы вряд ли получите деньги, как и часть незавершенного объекта.
Договор соинвестирования обязывает покупателя стать партнером компании по бизнесу и, как инвестору, передает ему риски. Граждане могут заключать договор соинвестирования лишь в случаях, когда разрешение на строительство объекта получено до 1 апреля 2005 года. Если вам предлагают такой договор сегодня, не соглашайтесь – он не будет иметь юридической силы. Последствия заключения ничтожного контракта могут быть самыми неприятными. В одном подмосковном городе компания строила дом более четырех лет. Первые соинвесторы заключали договоры еще в 2003 году. Они полностью оплатили квартиры и рассчитывали въехать в новое жилье в 2005 году – такие сроки установил застройщик. Но ни в 2005-м и ни даже в 2008 году дом не был построен. А инвестор под угрозой расторжения договоров потребовал от дольщиков доплат, причем немалых. «Фактически нам предлагают заплатить повторно за наши квартиры», – жаловались инвесторы.
Не стоит связываться и с предварительным договором купли-продажи . «В нем указано только намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости. Обычно прописываются технические параметры новостройки, дата заключения основного договора и обязательство покупателя внести определенную сумму за квартиру (чего нет в вексельной схеме). Стоимость квадратного метра чаще всего не фиксируется», – рассказывают юристы. Не исключено, что застройщик потребует доплаты после окончания срока договора, а в случае отказа расторгнет контракт.