Коммерческая недвижимость: в цене малые формы
В последние годы многие девелоперы, ранее занимавшиеся исключительно жильем, стали проявлять активность в сегменте коммерческой недвижимости. На этот рынок вышли СУ-155, МИАН и «Пересвет-инвест». ГК «ПИК», которая всегда считалась лидером на рынке панельного домостроения, в 2006–2007 годах также анонсировала ряд проектов в новом для себя сегменте. «Капитал-групп», Mirax Group, КРТ, «Новая Площадь», «Дон-строй» уже имели опыт работы с офисными и торговыми центрами, но в последние годы увеличили свое присутствие на этом рынке. «Деньги, вложенные в строительство жилья, достаточно быстро возвращаются, и у компании появляются средства для строительства новых объектов. При сдаче в аренду коммерческих площадей деньги возвращаются медленнее, зато арендные ставки растут и приносят постоянную прибыль. Многие компании придерживаются определенного баланса, имея в своем портфеле проекты разных сегментов», – рассказывал мне в 2007 году работник одной строительной компании. Когда цены на жилье одолели потолок платежеспособного спроса, коммерческая недвижимость оставалась тихой гаванью. Более того, дефицит торговых и офисных площадей обеспечивал строителям сверхприбыли. «Еще 3–4 года спрос будет превышать предложение. Поэтому я абсолютно спокоен: прибыль с каждым годом только увеличивается», – оптимистично заявлял мне летом прошлого года владелец крупного торгового центра, расположенного на окраине Москвы. Тогда спрос взлетел настолько, что застройщики начали осваивать территории за МКАД, куда из-за дороговизны и дефицита качественных площадок переехали многие крупные и средние компании.
Тенденцию роста цен на коммерческие помещения, столь радовавшую девелоперов, безжалостно задушил кризис. Причем данный сектор стал локомотивом падения. Арендаторы начали расторгать ранее заключенные договоры, а сокращение штата позволило некоторым компаниям переехать в менее просторные офисы. Под ударом оказались даже знаковые проекты: приостановили строительство башни «Россия» в деловом центре Москва-Сити, которая должна стать самым высоким зданием в Европе и вторым по высоте в мире.
«Торговую и офисную недвижимость я бы не стал рассматривать в качестве объекта для инвестиций – цены на аренду падают, спрос сокращается», – говорит один из экспертов. В начале 2009 года многие объекты продавали с дисконтом более 50 %, но даже такая скидка не гарантировала реализацию. Дело в том, что нежилые помещения были сильно переоценены. При более низкой себестоимости метр офисной и торговой недвижимости зачастую стоил дороже, чем «квадрат» жилья в том же районе. А так как продавцы оперировали только большими площадями (несколько тысяч метров), то и круг покупателей был узок.