Браун быстро научился нарезать ипотечные кредиты на куски с ловкостью шеф-повара.
До начала бума секьюритизации кредиты на недвижимость считались вотчиной местных арендаторов, основным источником дохода которых был давно зарекомендовавший себя бизнес: взять в аренду подешевле, сдать подороже. Кредит предоставляли банки. Он оставался в их ведении до полной выплаты. Вспомните Джимми Стюарта и Bailey Building & Loan Association из классического фильма Фрэнка Капры «Эта прекрасная жизнь».[120] Бизнес стал настолько вялым, что локальные банкиры жили по принципу, который часто называли «правило трех»: брать деньги под 3 %, одалживать покупателям недвижимости на 3 пункта и к 3 часам дня уже быть на поле для гольфа.
Но когда беби-бумеры в 1970-е начали покупать себе новые дома, на Уолл-стрит увидели в этом возможность. Многие сбережения и кредиты были недостаточно велики для того, чтобы удовлетворить потребность в новых кредитах, особенно в штатах «солнечного пояса», таких как Калифорния или Флорида. Индустриальный север США, наоборот, характеризовался слишком большими объемами капитала и недостаточным спросом. Боб Далл, торговец облигациями из Salomon, увидел возможность объединить эти две противоположности с использованием финансовой алхимии под названием секьюритизация. Salomon станет посредником, перебрасывающим застоявшиеся активы с Севера на Юг, не забывая оставлять немножко денег для себя. Для торговли только что созданными облигациями он обратился к Льюису Раньери, тридцатилетнему трейдеру из Бруклина, работавшему в банке в отделе облигаций коммунальных компаний.
В течение нескольких последующих лет Раньери и его коллеги развернули деятельность по всей стране, убеждая банкиров и законодателей в перспективности их смелой идеи. Компания Salomon покупала ипотечные кредиты, выданные локальными банками и другими сберегательными учреждениями, упаковывала их в конкурентоспособные облигации и продавала по всему миру.
И все были счастливы. У владельцев жилья был доступ к кредитам, зачастую с более выгодной процентной ставкой, поскольку на Уолл-стрит существовал большой спрос на кредиты. Ссудно-сберегательным ассоциациям больше не нужно было волноваться, что заемщики не расплатятся по кредиту, поскольку риски инвесторы брали на себя. Банки получали неплохие посреднические комиссионные. А инвесторы — изготовленные на заказ активы с достаточно низкими рисками. Рай для квантов.
Но на этом кудесники из Salomon не остановились. Как продавцы автомобилей пытаются привлечь покупателей (и увеличить свои прибыли) сверкающими новыми моделями, они сварганили нечто и назвали его «облигация, обеспеченная ипотеками» (collateralized mortgage obligations, CMO). Это была ценная бумага наподобие облигации, созданная из разных траншей из пула бумаг, обеспеченных закладными (ценная бумага, обеспеченная закладной, — пачка закладных, порезанная на транши; CMO — пачка траншей, в свою очередь, порезанная на транши). В первой сделке с CMO участвовало 4 транша по 20 миллионов долларов. Они были поделены в соответствии с качеством и сроками, что привело к различным процентным платежам — чем выше риск, тем больше прибыль. Дополнительной выгодой для банков было то, что инвесторы, покупавшие CMO, брали на себя риск дефолта исходных кредитов, а также риск того, что заемщики рефинансируют кредиты, если процентные ставки понизятся.