На московском рынке жилья распространены две схемы, применяемые недобросовестными организациями.
Первая схема используется нелегальными, так называемыми фантомными, фирмами. Они не имеют никакого отношения ни к инвестиционным программам, ни к строительству вообще. Все бумаги у подобных компаний поддельные, дома, которые они показывают клиентам, принадлежат другим организациям. Привлекая средства граждан под очень выгодные ценовые условия, они их попросту обманывают.
Вторая категория – это действующие инвестиционные компании, которые формально остаются в рамках закона, и предъявить им обвинения очень сложно.
Выиграв конкурс на строительство дома, такая компания привлекает в качестве соинвесторов граждан и собирает с них деньги. При этом старается брать новые площадки ежегодно, несмотря на то что старые в лучшем случае только обнесены забором. Таким образом фирмы аккумулируют огромные денежные средства, а потом затягивают или вовсе не ведут строительство, а собранные деньги используют в своих целях. В конце концов их даже могут возвращать соинвесторам, однако при этом люди все равно несут убытки.
Одним из самых громких скандалов, связанных со строительными пирамидами, стало расследование деятельности КТ «Социальная инициатива». Компания работала в основном в регионах страны – в Калужской, Владимирской, Ленинградской, Тамбовской, Тульской и других областях. Подавляющее большинство вкладчиков не получили ни квартир, ни денег – всего, по предварительным подсчетам следствия, были обмануты около 50 тысяч человек, а нанесенный им ущерб исчисляется десятками миллионов долларов.
По «Социальной инициативе» Генпрокуратура возбудила 18 уголовных дел в восьми регионах страны и призвала пострадавших граждан предъявлять свои претензии «Социальной инициативе» (уже допрошены 92 пострадавших). По словам замгенпрокурора Н. Савченко, это самое крупное дело в России в связи с массовым обманом граждан инвесторами.
При этом инвестиционный потенциал корпорации на январь 2005 года составлял $13,5 млрд, а на февраль – уже более $14 млрд; собственный капитал в январе $270 млн, а в феврале – уже $400 млн! Такое волшебное приращение произошло, очевидно, за счет многочисленных соинвесторов, доверивших компании свои деньги.
Первым признаком того, что застройщик работает по схеме «строительной пирамиды», являются серьезные просрочки при сдаче объекта. Обычно плановые сроки сдачи дома укладываются в 1–2 года, при недобросовестной схеме строители растягивают их в два-три раза. В современных условиях, если застройщик реально работает, а не просто собирает деньги с дольщиков, замораживать средства на такое время крайне нерентабельно.