3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).
Если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель приобретают помещение под магазин, то также следует учитывать ряд особенностей.
1. Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
2. Часть нежилого помещения или здания не может быть объектом договора купли-продажи, за исключением случаев, когда эти объекты прошли кадастровый учет либо на их основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).
3. Особое внимание уделите порядку расчетов. Ведь суммы по договору купли-продажи немаленькие, а переход права собственности осуществляется после государственной регистрации.
Поэтому необходимо очень четко прописать в договоре вопрос передачи денег:
♦ путем перевода на банковский счет;
♦ путем закладки в банковскую ячейку.
Следует обратить внимание, что договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит) (п. 1 ст. 488 ГК РФ). Кроме того, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
4. В договоре купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть следующие условия:
♦ данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ);
♦ условие о цене передаваемого объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ);
♦ при продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями;
♦ при продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа – стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
5. Укажите в договоре все недостатки помещения.
В случае если в помещении необходимо сделать ремонт перед приемкой-передачей, то в договоре необходимо прописать, кто будет делать ремонт и за чей счет.
Рекомендации.
1. Оцените ваши возможности в части аренды или приобретения собственного помещения под магазин.