Многие компании часто сталкиваются с договорами аренды. Но в части возмещения арендатором коммунальных платежей возникает определенная проблема. Дело в том, что контролирующие органы рассматривают компенсацию арендатором коммунальных услуг арендодателю как доход последнего, хотя на практике никакого дохода не возникает, ведь всю сумму коммунальных платежей налогоплательщики переводят в энергосбытовые компании.
Тяжелее всего данная ситуация отражается на налогоплательщиках, которые применяют УСНО с объектом налогообложения «доходы», ведь они не могут учесть расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей.
Однако точка зрения Минфина категорична. В Письмах от 10.02.2009 № 03-11-09/42, от 17.11.2008 № 0311-05/274 и от 05.09.2007 № 03-11-05/215 указывается, что сумма компенсации за оплату коммунальных услуг и электроэнергии, которую получает арендодатель от арендатора, должна включаться арендодателем в доход, облагаемый единым налогом при УСНО. Аналогичную точку зрения выразило ведомство и в Письме от 11.03.2012 № 03-11-11/72. Суммы платежей арендаторов за жилищно-коммунальные услуги, поступающие индивидуальному предпринимателю – арендодателю, должны учитываться в составе его доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО.
При возникновении подобной проблемы налогоплательщику приходилось обращаться в суды. По указанному вопросу существует противоречивая судебная практика. ФАС ПО в Постановлении от 04.10.2007 №А57-9388/06 поддерживает позицию Минфина. Однако ВАС в Определении от 29.01.2008 № 18186/07 указал на то, что суммы компенсации коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя.
Но в более позднем решении – Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 9149/10– арбитры встали на защиту позиции ведомств. Как отметили высшие арбитры, полученные предпринимателем денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения.
Наличие подобной проблемы подтверждается и в докладе Правительства РФ о результатах мониторинга правоприменения в Российской Федерации за 2011 г.
Посредническая схема. Снизить налоговую нагрузку можно, заключив с арендаторами посреднические договоры (агентские или договоры комиссии).
В этом случае налогом у арендодателя будет облагаться только агентское вознаграждение. Данная позиция подтверждается и письмами Минфина. У агента, применяющего УСНО, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение (Письма Минфина России от 24.08.2012 № 0311-06/2/114, от 17.09.2012 № 03-11-06/2/126, от 24.08.2012 № 03-11-06/2/114).