Камень ломает ножницы. Как перехитрить кого угодно (Паундстоун) - страница 128

Вместе с Робертом Шиллером и Алланом Вейсом он принялся за разработку этой идеи. Индекс цен на жилье Кейса—Шиллера (его публикует агентство Standard & Poor’s), как его теперь называют, вычисляется для всей страны, а также для 20 крупных городов. В нем цены на жилье соотносятся с ценами первого квартала 2000 г. – вполне разумный период сравнения. Индекс для первого квартала 2000 г. принимается равным 100 и не корректируется на инфляцию.

Для этой книги я провел существенную корректировку с учетом инфляции. Я взял индекс Кейса—Шиллера для всей страны и промасштабировал в зависимости от меняющегося курса доллара, используя индекс потребительских цен, публикуемый Бюро трудовой статистики. Получился следующий график цен на жилье.

Первое, что бросается в глаза, это пик в 2006 г. За ним последовала резкая коррекция. От этого пузыря до сих пор не могут опомниться многие домовладельцы (и бывшие домовладельцы).

Другая заметная особенность заключается в том, что в долговременном плане прибыльность рынка жилья… нулевая. Если в 1987 г. вы купили средний дом в среднем американском городе, владели им 25 лет и продали в 2012 г., то при продаже выручили ту же сумму – с учетом обесценивания доллара. А если вычесть комиссию брокера и налоги, то вы потеряли деньги.

Конечно, бывает и так, что недвижимость дорожает в реальном исчислении. Вы могли купить пустошь в Неваде, а через несколько десятилетий обнаружить, что участок находится в центре бульвара Лас-Вегас. Это принесет вам впечатляющую прибыль, но лишь потому, что изначально земля почти ничего не стоила.

Дом в жилом районе – это совсем другое дело. Чтобы иметь возможность выплачивать ипотеку, покупатели жилья вынуждены приобретать дом в уже развитом районе, где есть работа (а также школы, магазины, транспорт и так далее). Цены на землю здесь уже достигли потолка. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – что собственность не потеряет в цене и может стать страховкой от инфляции. Дом – это не растущие в цене акции. Он больше похож на автомобиль, и вам нет смысла за него переплачивать.

Третья особенность рынка жилья, видная из графика, в том, что цены на дома отклоняются вверх от среднего значения больше, чем вниз. Максимальные цены были на 61 процент выше базовых, а минимальные всего на 13 процентов ниже. Людям нужно где-то жить, даже в трудные времена. Это препятствует сильному обесцениванию жилья. В период, охваченный индексом Кейса—Шиллера, было несколько крайне неудачных лет для покупки дома – с 2004 по 2008 г., но ни одного года, чтобы цены были до смешного низкими. Покупатели домов должны забыть о желании сделать выгодное вложение. Их цель – чтобы вложение не оказалось слишком убыточным.