Почему люди считают недвижимость выгодным вложением денег? Приведу вам три причины. Одна заключается в том, что нас в этом убеждают – строительные компании и торговцы недвижимостью, не жалеющие денег на рекламу. Вторая причина в том, что большинство людей забывают об инфляции. А третья – вера в легкую руку. В начале 2000-х гг. все видели, как взлетели цены на жилье. Многие убеждали себя, что эта полоса продлится еще несколько лет. Многие боялись: если они продолжат колебаться, то рынок недвижимости для них навсегда закроется.
У нас короткая память. В начале 2013 г. индекс Кейса—Шиллера показал двузначные цифры годового дохода для таких нетипичных рынков, как Феникс и Лас-Вегас. Сам Кейс опасался, что информация может спровоцировать новое безумие.
Серьезных неприятностей можно избежать в том случае, если имеется способ выяснить, не слишком ли высоки цены, чтобы покупка дома оправдала себя. Индекс Кейса—Шиллера позволяет это сделать – тем, кто хочет. Совершенно очевидно, что первый дом нужно покупать при среднем, а не высоком уровне цен. Один из возможных подходов – установить некий предел, например, «никогда не покупать, если скорректированный с учетом инфляции индекс Кейса—Шиллера больше 140». Это не самая худшая идея в мире. Однако «безразмерная» цифра не подходит всем покупателям. Некоторые не против «неудачных инвестиций» и желают купить нравящийся дом, причем тогда, когда им нужно.
Более гибкая система – оценить, сколько вы готовы потерять, если рынок вернется к средним ценам, и спросить себя, стоит ли выбранный дом этих потерь.
Другими словами, определите базовую цену дома – то есть сколько он мог бы стоить на «нормальном» рынке со скорректированным с учетом инфляции индексом Кейса—Шиллера, равным 100. По возможности следует использовать индекс для вашего города. Вычтите эту базовую цену из той цены, которую собрались заплатить. Разница покажет, сколько вы потеряете, когда (и если) рынок вернется к нормальным уровням.
Эти гипотетические потери следует воспринимать серьезно. Пузыри на рынке недвижимости существуют недолго, и цены на дома большую часть времени колеблются около среднего значения. Тот, кто переплачивает за дом и живет в нем долго, может обнаружить, что потери маскируются инфляцией. Однако убытки реальны, и их следует учитывать при принятии решения.
Пример № 1. Вы собираетесь купить дом, и индекс Кейса—Шиллера для вашего города равняется 123. Индекс потребительских цен равняется 228. В первом квартале 2000 г. индекс потребительских цен был 169,8. Поэтому потребительские цены в 1,34 раза (228/169,8) выше, чем были в 2000 г.