Рассмотрим основную теорию необратимой инвестиции в условиях неопределенности, подчеркивая похожие на опционы характеристики инвестиционных возможностей. Из методов, которые были разработаны для оценки опционов на финансовых рынках, можно вывести оптимальные инвестиционные правила.
Чтобы подчеркнуть аналогию с опционами на финансовые активы, возможности приобретать реальные активы иногда называют «реальные опционы».
Необходимо пояснить понятия «необратимость», «возможность отложить инвестицию», и «опцион на вложение капитала». Важно понять, что делает инвестиционные расходы невозвратными издержками и, таким образом, необратимыми инвестициями.
С одной стороны, инвестиционные расходы оказываются невозвратными издержками, если они специфичны для фирмы или определенной промышленности. Например, большинство инвестиций в маркетинг и рекламу специфичны для фирмы и не могут быть возвращены. Следовательно, это – очевидно невозвратные издержки. С другой стороны, завод по производству стали относится к специфической промышленности – он используется только для производства стали. Можно подумать, что из-за того, что в принципе завод может быть продан другой компании по производству стали, инвестиционные расходы восстановимы и не являются невозвратными издержками. Это неправильно. Если индустрия достаточно конкурентна, стоимость завода будет одинакова для всех фирм, принадлежащих к этой индустрии, поэтому извлечь выгоду от продажи нельзя или она будет мала. Например, если цена стали падает так, что завод фактически оказывается «плохой» инвестицией для фирмы, которая его строила, он будет рассматриваться как плохая инвестиция также и другими стальными компаниями, и возможность продать завод будет стоить не много. В результате инвестиции в завод по производству стали (или в любой другой промышленно-специфический капитал) должны в значительной степени рассматриваться как невозвратные издержки.
Даже инвестиции, не специфичные для фирмы или промышленности, часто частично необратимы, потому что на вторичных рынках покупатели не способны точно оценить качество товара, и поэтому предложат цену, которая соответствует на рынке среднему качеству. Продавцы, которые знают качество товара, будут продавать нестандартный товар. Это снизит среднее рыночное качество и, следовательно, рыночную цену. Эта проблема известна как проблема «лимонов» и мешает многим вторичным рынкам. Например, офисное оборудование, автомобили, рельсы и компьютеры не являются индустриально специфическими и могут быть проданы компаниям других отраслей промышленности, стоимость их перепродажи будет значительно ниже стоимости их покупки, даже если они почти новые.