Правда, уже к началу 1860 года этот лес стал редеть. А землю начали застраивать промышленными предприятиями и прилегающими к ним жилыми кварталами для рабочих. Предприятия были небогатыми, поэтому и кварталы стали местом городской бедноты.
В 1867 году через Пересыпь провели железную дорогу. Район стал важнейшим транспортным узлом Одессы. Уже в конце XIX века на пространстве от Пересыпского моста до Ярмарочной площади работали многочисленные заводы, склады, элеваторы, мастерские и стихийные рынки.
Но больше всего прославил Пересыпь завод сельскохозяйственного оборудования, основанный еще в 1854 году немецким эмигрантом Иоганном Геном. В начале XX века это было крупнейшее предприятие подобного рода на юге империи, производившее свыше 100 тысяч единиц различной продукции — плугов, жнеек, веялок и молотилок.
Жилых домов на Пересыпи стало много, и они лепились один к одному, как на Молдаванке. С 1880-х годов началась сплошная застройка улиц. К 1917 году на Пересыпи проживало 25 тысяч человек. Дома строились точно так же, как и на Молдаванке, с использованием фанерных ящиков, картонных перегородок, тряпок, глинистых перекрытий и подобного. Каменные стены в таких жилищах были редкостью. Жилье в домах, где хотя бы одна стена была каменной, стоило дороже. А в переплетениях узких лабиринтов всевозможных проулков мог разобраться только местный житель. Даже официальных адресов у этих трущоб не было, не говоря уже о том, чтобы все это было нанесено на карту. Пересыпь напоминала Молдаванку еще и тем, что городские власти махнули на нее рукой, позволяя застраивать как угодно. А потому так же, как и Молдаванка, весь район Пересыпи славился преступностью и антисанитарией.
Но, в отличие от Молдаванки, где коренное население стали составлять крестьяне — переселенцы из окрестных деревень, коренным населением Пересыпи были потомки украинских казачьих родов. Иосиф де Рибас скрытно вывел свои конные полки и отряды черноморских украинских казаков на исходные позиции, откуда 14 сентября 1789 года молниеносным штурмом овладел турецкой крепостью Хаджибей.
Потом казаков, которые пожелали остаться на завоеванной ими земле и осесть здесь, де Рибас поселил на Пересыпи. Им были отведены на построение домов удобные места и выдано пособие хлебом, лесом и деньгами. Так писал об этом историк Аполлинарий Скальковский.
К 1924 году площадь заводов на Пересыпи значительно увеличилась. Промышленная зона захватила даже некоторые жилые кварталы. Был расширен завод сельскохозяйственного машиностроения, построены механический и кабельные заводы. Впрочем, на атмосферу района это не сильно повлияло.