Хочешь выжить? Инвестируй! (Баршевский) - страница 72

Данные о динамике цены на недвижимость в России довольно противоречивы. Дело в том, что здесь, в отличие от цен биржевых товаров и ценных бумаг, существуют значительные разбросы в цене на аналогичную недвижимость. И среднюю цену, и ее динамику по годам вычислить довольно затруднительно. Но некоторые аналитики отмечают, что рублевые цены за 10 лет с 2006 по 2016 выросли примерно на 35 %. Это 3 % в год (накопленным итогом), что существенно ниже инфляции в России за эти годы.

Не соответствует действительности и распространенное мнение, что цена на недвижимость пусть медленно, но всегда только растет. Вот пример обратного движения цены в 2015–2017 годах:

График 2.2. Цены на жилье в России в 2015–2017 гг. Источник: http://www.irn.ru/gd/

Тем не менее, недвижимость может приносить арендный доход, то есть давать инвестору относительно стабильную прибыль.

Еще одной, не самой радостной особенностью недвижимости является ее низкая ликвидность. Если вы решите избавиться от своей недвижимости, то это будет и дольше, и сложнее, чем избавиться от акций или облигаций. Кроме того, вы никогда не уверены, продали ли вы свою недвижимость по «правильной» цене, в отличие от ценных бумаг. Ориентиры здесь весьма приблизительны.

Также неприятной особенностью является то, что в недвижимость в России надо вкладываться большими объемами денежных средств, которые не у всех есть.

За рубежом – в частности, в США, – есть инструмент, который позволяет работать с недвижимостью, избегая почти всех перечисленных выше неудобств. Это REIT (Real Estate Investment Trust). REIT – это акционерное общество, которое привлекает деньги выпуском своих акций, а вкладывает привлеченные средства в коммерческую недвижимость. Таким образом, работа с недвижимостью секьюритизирована, превращена в работу с ценными бумагами. REITs бывают разными по направлениям: одни приобретают торговые центры, другие – офисные здания, третьи – врачебные офисы, четвертые – специальные дома для престарелых, пятые – складские помещения, и так далее. Затем эти объекты сдаются в аренду, ими управляет профессиональный штат специалистов. Доходы от аренды после покрытия всех необходимых затрат идут на выплату дивидендов акционерам REIT, либо – частично – очень редко – на расширение бизнеса. В США по закону не менее 90 % от вырученных средств REIT должно выплачиваться в виде дивиденда акционерам. Поскольку доходы почти полностью распределяются между акционерами, то часто REIT является высокодивидендной компанией. Размеры дивидендов на каждую акцию по отношению к цене акций являются относительно высокими. Зато цена акций REIT либо вообще не растет, либо растет незначительно, поскольку объем недвижимости в распоряжении REIT часто бывает неизменен.