Происхождение городских учреждений. Как это часто случается, историки подыскивали глубокие и сложные причины для этого весьма простого явления и относили его происхождение ко временам античной древности. Одни думали, что эта революция состояла лишь в восстановлении древних римских учреждений; они тщательно подбирали все внешние черты сходства между коммунальной системой и римской муниципальной организацией времен упадка, подчеркивая особенно слова municipium, consul, libertas romana, часто употреблявшиеся в Средние века. Эта гипотеза теперь оставлена, потому что, как мы видели, то устройство, которое дал городам Рим, исчезло без следа. Что касается совпадений, которые поражали этих историков, то они легко объясняются употреблением латинского языка и необходимостью обозначать новые учреждения античными именами, более или менее пригодными для этой цели.
Другие ученые — германские, как Лео, Эйхгорн, Маурер, Гегель и другие, полагали, что начало муниципального строя следует искать не в Риме, а в германских учреждениях, занесенных в Галлию и Италию нашествиями варваров. Доманиальный строй, организация виллы, марки, сотни или селения с их должностными лицами, по мнению этих ученых, с самого начала заключали в себе все элементы, которые, преобразуясь и приноравливаясь к потребностям времени, мало-помалу и образовали основу средневековой муниципальной системы.
Не останавливаясь на детальной критике этих теорий, скажем, что они не объясняют коммунальной революции. В самом деле, почему это движение произошло именно в данную эпоху, а не ранее? Почему оно приняло столь разнообразные формы, почему оно проявилось одновременно и в старых, и в новых городах — в городах Италии, где, может быть, сохранилось воспоминание о римской цивилизации, и в городах Севера, на которых так сильно отразилось германское влияние?
Настоящая причина освобождения городов была более непосредственна и заключалась в том экономическом и социальном перевороте, который произошел между X и XII вв., — в возрождении труда и производства во всех их формах, пробудившем Европу от сна. В конце X в. феодальный мир организуется; среди всеобщего раздробления водворяется относительный порядок. Анархия предшествующей эпохи исчезает, и каждый сеньор старается наиболее выгодным для себя способом организовать и эксплуатировать свой феод: открываются новые рынки, завязываются сношения между городами. Число купцов увеличивается, и они решаются удаляться от защищающих их стен; снова начинает входить в употребление обмен продуктами, местная торговля возрождается. В то же время общество, погибавшее от скуки в своих селениях и местечках, пристращается к путешествиям, приключениям и паломничествам вплоть до Св. земли; мир расширяется, кругозор увеличивается, снова завязываются сношения между Севером и Югом, между Западом и Востоком: возрождается всемирная торговля. Следствия этого движения немедленно отражаются на городах; по необходимости бедные и слабые, пока не было торговли, они снова населяются и обогащаются. Вскоре горожане будут в силах оказывать сопротивление своим сеньорам.