Внимание! Нередко банки прибегают к уловке, предлагая снизить молодым семьям ежемесячный платёж за счёт большего срока кредита. Это приводит к росту переплаты, а значит, конечная стоимость квартиры вырастает так, что потом вернуть потраченные деньги ценой продажи становится невозможно.
Возьмём два срока кредита по ставке 8% на квартиру ценой 3.000.000 рублей с одинаковым для этих сроков первоначальным взносом в 20%:
– за 10 лет переплата составит 1.100.000 при ежемесячном платеже 30.000 рублей;
– за 15 лет переплата составит 1.700.000 при ежемесячном платеже 23.000 рублей.
То есть разница в ежемесячном платеже в 7.000 рублей за 5 лет набегает в переплату за квартиру ценой 3.000.000 рублей в 20% (600.000 рублей). Поэтому не попадайтесь на такие уловки.
Часто при написании планов вы ориентируетесь на рекламу застройщиков. Она манит низкой ипотечной ставкой и первоначальным взносом в 10%. И ждать сдачу дома надо всего два года. Ничего, потерпим в арендной квартире.
Теперь давайте посчитаем.
Если вы снимаете квартиру за 25.000 рублей в месяц, то за год вы тратите на аренду 300.000 рублей. То есть за два года получаем 600.000 рублей.
При написании плана помните, что вы будете платить по кредиту и за аренду одновременно. Поэтому при расчётах надо прибавить стоимость аренды к цене квартиры.
Берём квартиру в готовом доме за 5.000.000 рублей с первоначальным взносом в 1.500.000 рублей. При ставке в 8,5% сумма ежемесячного платежа составит 34.400 рублей. Вы получаете готовую квартиру и въезжаете в неё. Переплата по процентам за ипотеку при 15 годах составит 2.700.000 рублей.
Теперь возьмём квартиру в строящемся доме, которая сдаётся через два года. Вас заманивает меньшая цена – 4.800.000 рублей, меньший первоначальный взнос в 10% и хорошая ставка – 6,5%. Только при таких условиях сумма ежемесячного платежа будет составлять 45.000 рублей. Переплата по процентам за ипотеку за 15 лет составит 2.300.000 рублей. Казалось бы, переплата меньше! Но вспоминаем 600.000 рублей за аренду, и вот вам 2.900.000 рублей. Добавьте сюда риски задержки строительства и переплату за лишние месяцы аренды квартиры. Так что выгодными такие условия могут быть только тогда, когда вы точно уверены, что итоговая цена квартиры после сдачи дома вырастет на 20%, что компенсирует вам ожидание. Ошибки инвестирования в новостройки мы ещё разберем в 4 части этой книги.
Итак, подведём итоги этой непростой главы.
1. Часто в пути от мечты до сделки вы можете забыть о реальной цели покупки. Поэтому всегда возвращайтесь к написанному плану. Снова и снова задавайте себе вопросы из этой главы.