Мы уже говорили о характерных особенностях рынка недвижимости и отмечали необходимость государственной регистрации сделок. Здесь возникает закономерный вопрос: различаются ли объекты недвижимости, права на один из которых регистрируются впервые, а права на другой переоформляются с одного собственника на другого?
Формальной разницы нет, поскольку количество процедур регистрации никак не влияет на качественные характеристики объекта. Разница заключается лишь в том, что впервые проходящий процедуру регистрации объект недвижимости является представителем первичного рынка недвижимости, а объект, находящийся к моменту регистрации в чьей-либо собственности, представляет вторичный рынок недвижимости.
Итак, первичный рынок недвижимости – рынок, объектами которого являются вновь созданные или впервые представленные для продажи объекты недвижимости. Вторичный рынок недвижимости – рынок, на котором представлены объекты, ранее зарегистрированные в Едином государственном реестре учреждений юстиции.
Доля первичного и вторичного рынков недвижимости в структуре рынка определяется степенью активности инвестиционно-строительной политики, ведущейся в конкретном регионе. Как правило, цены вторичного рынка превышают цены первичного на 10–30%. Однако в случае если имеет место дефицит объектов с определенными характеристиками, их цена на первичном рынке может превышать цены на аналогичные объекты вторичного рынка. Кроме того, необходимость дополнительных инвестиций в только что построенный объект (ремонт, подключение телефона и т. д.) приводит к повышению стоимости таких объектов по сравнению с аналогичными объектами на вторичном рынке.
Поэтому невозможно сделать вывод, какой из рынков является наиболее предпочтительным. В данном случае все определяется предпочтениями потенциальных покупателей. Что касается рынка жилья, одним важна престижность объекта, другим – возможность быстрого переезда в купленную квартиру, третьим – возможность планировки квартиры по собственному желанию. В соответствии с этими критериями выбирается первичный или вторичный рынок недвижимости.