Существенные отличия договора коммерческого найма жилого помещения от договора социального найма жилья состоят в следующем.
В соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (а к ним в первую очередь отнесены проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке) имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
По договору же коммерческого найма за состояние нанимаемого жилья и исполнение предусмотренных договором обязанности отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение. Более того, согласно ст. 677 ГК РФ именно наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
При заключении договора коммерческого найма нет необходимости в постановке на учет и очередности в предоставлении жилых помещений, то есть, в соблюдении сложной процедуры, установленной в ЖК РФ при заключении договора социального найма.
Сторонами по договору социального найма выступают собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) и гражданине (нанимателю), перечень которых установлен жилищным законодательством (в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма). При заключении договора коммерческого найма его стороны (собственник жилого помещения – наймодатель, физическое лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или пользование – наниматель) по взаимному соглашению регулируют существенные условия договора.
Договор социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ заключается без установления срока его действия. В соответствии же со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.