Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). Требование о пригодности является существенным условием договора коммерческого найма. Дополнительные требования к сдаваемому в наем жилому помещению стороны могут оговорить в договоре коммерческого найма. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Требования ЖК РФ к предмету договора социального найма совпадают с требованиями, предъявляемыми ГК РФ к жилому помещению как объекту коммерческого найма. Но, кроме того, при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия; а также по договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Такие требования при заключении договора коммерческого найма не действуют.
Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Плата же за наем жилого помещения по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон, одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК РФ).
В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 на граждан, сдающие свое жилье в аренду, не возложена обязанность вставать на учет в качестве индивидуальных предпринимателей. Но они обязаны оплачивать налог на доходы физических лиц с получаемой арендной платы.
Обязательными условиями договоров коммерческого и социального найма являются следующие нормы, которые должны присутствовать в обоих видах договоров: