– отношение, по поводу которого возник спор, не урегулировано нормами права или соглашением сторон;
– имеется нормативный акт, который регулирует сходные отношения и может быть применен к спорному случаю;
– применяемый нормативный акт не противоречит сути ситуации, к которой он будет применен по аналогии.
При соблюдении вышеназванных требований для установления прав и обязанностей сторон жилищных отношений применяются понятия общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. При отсутствии норм, позволяющих применять аналогию закона (например, ГК РФ), применяются общие начала и принципы права. Данное положение соответствует общим нормам гражданского законодательства, установленным ст. 6 ГК РФ.
Некоторые вопросы отнесены ЖК РФ к компетенции соответствующего законодательства. В частности, таковыми являются жилищные отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги. При этом применяется то законодательство, которое регулирует соответствующую отрасль права, но с учетом требований, установленных ЖК РФ. То есть, при этом являются первичными и в обязательном порядке учитываемыми требования, установленные указанным Кодексом.
Примером могут служить правоотношения, возникающие при строительстве, реконструкции объектов капительного строительства. Они регулируются Градостроительным Кодексом РФ (далее – ГСК РФ) и принятыми в соответствии с ними иным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами.
Непосредственно с проблемами ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений связаны нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения в сфере бытового подряда (параграф 2 гл. 37 ГК РФ). Кроме того, к договору бытового подряда применимы общие нормы ГК РФ о сделках (например, о форме, недействительности), обязательствах (исполнении, нарушении), договоре (порядок заключения, изменения, расторжения) и иные.
В определенном ЖК РФ случае подлежит в обязательном порядке применение норм гражданского законодательства. Ст. 18 ЖК РФ является отсылочной и регулирует порядок государственной регистрации прав на жилые помещения. Согласно ей право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом «О государственной регистрации…», ЖК РФ.
Статья 131 ГК РФ посвящена рассмотрению вопросов государственной регистрации недвижимости (а жилые помещения также отнесены к этой категории). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.