Гражданское законодательство допускает возможность перехода прав кредитора к другому лицу на основании закона. Это возможно на основании закона и при наступлении указанных в нем обстоятельств:
– в результате универсального правопреемства в правах кредитора (при переходе всех прав от кредитора к его правопреемнику – смерть гражданина, реорганизация юридического лица);
– по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом (при разделе имущества супругов);
– вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству (на основании ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство за должника, переходят права кредитора по соответствующему обязательству);
– при суброгации (переходе) к страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая (ст. 965 ГК РФ);
– в других случаях, предусмотренных законом, так как данный перечень не является исчерпывающим.
Первоначальный кредитор, уступающий свои права на строящуюся недвижимость, обязан передать новому кредитору действительное требование, подтвержденное необходимыми документами. Если он не выполнил данное требование законодательства, то подлежит применению ст. 390 ГК РФ, содержащая нормы ответственности кредитора, уступившего требование. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования. Вторая часть данной статьи ограничивает ответственность первоначального кредитора в части, касающейся неисполнения этого требования должником, за исключением случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Иными словами, при уступке права требования происходит передача от первоначального кредитора к новому кредитору определенного риска по исполнению должником своих обязательств и по возможности реализации кредитором своего права на получение от застройщика объекта недвижимости.
В пункте 8 Обобщения практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. (принято до вступления в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») признается неоднозначной практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация – сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома – заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).