Собственник жилого помещения обладает всеми правами и обязанностями, предусмотренными для собственников любого недвижимого имущества. Однако в силу специфики жилого помещения на его собственника возлагается и ряд дополнительных требований. Такие требования предусмотрены как гражданским, так и жилищным законодательством, при этом следует помнить, что только за нарушение положений жилищного законодательства собственник может быть лишен права собственности на жилое помещение (обращение взыскания на жилое помещение в гражданском праве возможно только при ипотеке).
Возникновение частной собственности (собственности физических и юридических лиц) на жилые помещения не относится к жилищным правоотношениям и регулируется гражданским законодательством.
Вследствие этого все способы возникновения права собственности на жилое помещение можно разделить на первоначальные и производные.
К первоначальным способам относятся:
♦ постройка жилого дома;
♦ приобретение права собственности по истечении срока приобретательной давности.
Постройка жилого дома представляет собой процедуру, включающую не только факт возведения строения, но и оформление данного строения в качестве жилого. Фактически, на момент возведения строение будет являться нежилым, и лишь после оформления перевода нежилого строения в жилое можно говорить о приобретении права собственности на жилое помещение.
Во втором случае действуют общие правила гражданского законодательства о приобретательной давности. Поскольку жилое помещение является недвижимым имуществом, то срок приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ составляет 15 лет.
В качестве производных способов можно отметить следующие.
1. Заключение гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества.
К таким сделкам можно отнести договоры купли-продажи, мены, дарения. Переход права собственности на жилое помещение может происходить также в результате заключения договора ренты. Особым видом сделки, по которому возможно возникновение права частной собственности на жилое помещение, является приватизация. Приватизация жилых помещений допускается на основании Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
2. Наследование.
Жилое помещение может перейти как на основании завещания, так и на основании наследования по закону.
3. Выплата пая членами жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных или иных специализированных кооперативов.
В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ члены жилищного, жилищностроительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.