Вторая группа оснований для обязательной оценки не взаимоувязана с государственной и муниципальной собственностью. Основным критерием здесь является возникновение спора о стоимости объекта оценки. В этот перечень могут быть отнесены такие основания, как:
• национализация имущества;
• ипотечное кредитование физических и юридических лиц, при спорах о величине стоимости предмета ипотеки;
• споры о стоимости имущества, при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов;
• выкуп или иное изъятие имущества собственником для государственных или муниципальных нужд;
• проведение объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов, при возникновении спора об исчислении налогооблагаемой базы.
В соответствии с данным Законом постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 были утверждены Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности[67]. В Стандартах дается понятие рыночной стоимости объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (п. 3).
В Стандартах указываются и виды стоимости, отличные от рыночной стоимости. К ним относятся: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; стоимость замещения объекта оценки; стоимость воспроизводства объекта оценки; инвестиционная стоимость объекта оценки; стоимость объекта оценки для целей налогообложения; ликвидационная стоимость объекта оценки; утилизационная стоимость объекта оценки и т.д.
Стандарты предусматривают три различных подхода к оценке:
• затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
При проведении оценки оценщик обязан использовать все три подхода к оценке или мотивированно отказаться от того или иного подхода. На основе полученных в рамках каждого из подходов результатов оценщик определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.
В процессе оценки оценщик также должен определять и анализировать рынок, к которому относится объект оценки, его историю и текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналог. С учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки и результатов анализа рынка оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки. При этих расчетах оценщик вправе принимать во внимание и иные обстоятельства, например обстоятельства, уменьшающие вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (риски).