ЗПКП на госдаче в Пицунде проектировал Научно-исследовательский, проектно-изыскательский и конструкторско-технологический институт оснований и подземных сооружений (НИИОСП) из поселка Загорский, который располагается недалеко от города Сергиев-Посад (в прошлом г. Загорск); хотя традиционно данные объекты в СССР курировал 15-й ЦНИИ МО имени Д. М. Карбышева из г. Нахабино Московской области (бытует мнение, что это произошло из-за загруженности 15-го ЦНИИ проектированием и строительством ЗПКП СКВО в г. Ростове-на Дону с 1957 года). Именно исключительная сложность изыскательских и подземных работ на месте будущего строительства ЗПКП вынудила заказчиков из ЦК КПСС обратиться в НИИОСП (в настоящее время НИИОСП им. Н.М. Герсеванова).
Подземное убежище должно располагаться вблизи от объектов отдыха членов правительства, а именно рядом с госдачами, ибо пожилой член Политбюро не сможет совершить молниеносный марш-бросок до входа в ЗПКП, если тот располагается в километре от него. ЗПКП в «Хозяйстве №8, 9, 10» расположено в 300—350 метрах от пляжной линии и в 400 метрах от госдачи №9. Строительство подземного убежища для членов Политбюро ЦК КПСС в 300 метрах от морского побережья далось дорогой ценой. Я уже замечал, что полуостров Пицунда имеет на своей территории многочисленные озера, мелиоративные каналы и дренажные сооружения, что обусловлено его высокой заболоченностью и высоким расположением грунтовых и подземных вод. В результате выкачивания пресной воды из артезианских скважин с 1950 по 1975 год произошло сильное нарушение гидрологического режима, и пустоты под землей стала заполнять морская вода (т. н. интрузия). В таких условиях и пришлось проектировать НИОСП правительственный ЗПКП в Пицунде, а Главному управлению специального строительства МО СССР (ГУСС МО СССР) строить объект при помощи замораживания грунта жидким азотом. Обычно в СССР типовые подземные объекты для государственных дач строили в более благоприятных геологических условиях, размещая их в холмах, предгорьях или на равнине с благоприятным гидрологическим режимом подземных вод, на глубине от 10 метров и более. В Пицунде пришлось строить ЗПКП практически в плывуне открытым котлованным способом (обычно для подобных сооружений делают вертикальный шахтный ствол, от которого отходят тоннели с агрегатами жизнеобеспечения и жилыми помещениями). При строительных работах над котлованом закрепляли камуфляжную сетку, препятствующую обнаружению объекта с самолета-разведчика. По приблизительным подсчетам, глубина залегания подземного убежища для членов правительства составляет около 6 метров, что совершенно недостаточно для безопасного нахождения даже при ведении обычной войны, без использования ядерных боезарядов.