– запрет купли-продажи участка при наличии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.
4.4. Порядок действий при переводе земель из одной категории в другую
5 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Хотя Закон этот рамочный и устанавливает лишь общие нормы, требующие дальнейшей регламентации, его значимость переоценить трудно. По сути, до этого Закона изменение категории ничем не регулировалось, кроме одной статьи – ст. 8 ЗК РФ. Органы местного самоуправления пользовались этим вовсю и сделали процедуру перевода практически невозможной.
Новый Закон установил внятную процедуру как перевода, так и основания для отказа. Есть четкая схема: какое заявление куда подавать, какие документы нужны, каков срок для рассмотрения заявления и т. д. То есть указанный Закон хотя и не совершил революцию в земельных отношениях, но в значительной степени упорядочил их.
Согласно этому Закону порядок перевода земель из одной категории в другую таков: заинтересованное лицо (не обязательно собственник участка, хотя согласие собственника обязательно) подает ходатайство в орган исполнительной власти. В ходатайстве необходимо указать:
– кадастровый номер участка;
– категорию земель, в состав которых он входит;
– категорию, в состав которой предполагается осуществить перевод;
– обоснование перевода;
– права на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить:
– выписку из земельного кадастра;
– копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
– выписку из ЕГРП;
– заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено федеральным законом);
– согласие правообладателя земельного участка на перевод.
Ходатайство рассматривается в течение двух или трех месяцев со дня поступления, в результате принимается акт о переводе либо об отказе.
Отказать в переводе могут в том случае, если установлены ограничения либо запрет на перевод (запрет на перевод может быть указан не только самим Земельным кодексом РФ и законопроектом о переводе, но и другими актами уполномоченных органов), если дано отрицательное заключение предусмотренной законом государственной экологической экспертизы. Или если установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Власти не имеют права отказать в переводе, сославшись на «ненадлежащее обоснование перевода». То есть в качестве обоснования может выступать просто целесообразность для предпринимателя такого перевода. Но несоответствие утвержденным документам по планированию территории может действительно стать проблемой, так как в случаях, когда такая документация существует, в ней указывается, где предполагается создавать поселки, а где оставлять поля и т. п., и не всегда планы властей совпадают с желаниями заинтересованных лиц (инвесторов). Еще один нюанс – экологическая экспертиза. Ее целью является установить, к каким последствиям приведет изменение целевого назначения (негативное влияние на окружающую среду).