При этом следует учитывать ряд обстоятельств: в расположенном недалеко от города поселке потенциальные покупатели недвижимости не обратят большого внимания на наличие и качество школ и больниц. Однако если коттеджный поселок расположен далеко от районного центра, то доведение школы и учреждений здравоохранения до привычного горожанам стандарта вполне оправданно с точки зрения покупателей.
Приобретение техники для нужд района целесообразно, если в будущем ее можно будет использовать при эксплуатации объекта (снегоуборочные или дорожные машины). При этом имеет смысл отразить в договоре право инвестора на обслуживание данной техникой при необходимости.
В любом случае до подписания инвестиционного договора рекомендуется провести его комплексную экспертизу в специализированной организации. Еще лучше, если ее специалисты изначально участвуют в переговорах по подготовке такого договора. Комплексный подход включает в себя:
– проведение маркетинговых исследований по выбору оптимального для инвестора и муниципального органа направления вложений, с учетом долгосрочной перспективы сотрудничества;
– выбор подрядчиков и поставщиков при выполнении работ;
– юридическое сопровождение переговорного процесса и составления договора;
– контроль над соблюдением сторонами своих договорных обязательств и урегулирование возможных споров и разногласий.
Таким образом, грамотно составленный инвестиционный договор с местными органами власти позволяет не только положительно решить вопрос о получении разрешения на изменение категории земельного участка, но и увеличить стоимость земли после завершения реализации инвестиционного проекта в целом, повысить ее ликвидность, снизить расходы на дальнейшее освоение и эксплуатацию участка.
5. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
5.1. Особенности правового регулирования ИЖС
Земли под ИЖС относятся к категории «земли населенных пунктов». Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий (ст. 83 ЗК РФ).
Перед началом строительства необходимо получить в Комитете по градостроительству и архитектуре архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на строительство индивидуального жилого дома. Для получения АПЗ необходимы следующие документы:
– заявление на получение разрешения;
– копия документа на право пользования земельным участком;
– кадастровый план земельного участка.
Архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства (ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).