Теперь переносим нашего заемщика в декабрь 2008 года: доллар растет, платежи увеличиваются. Он решает рефинансировать кредит в рубли. На момент потенциального перехода ставка по рублевым вкладам составляет 25 % годовых (на 60 месяцев), остаток задолженности – $9,3 тыс. (или 260,4 тыс. руб. по курсу 28 руб. за $1). Таким образом, ежемесячный платеж составит 7,643 руб. Это все равно, как если бы клиент продолжал выплачивать валютный кредит при курсе 34,43 руб. за доллар. Пока американская валюта не достигла этой отметки, рефинансировать старый заем не имеет смысла.
Пример...
Ипотечный кредит в $100,000 был взят на 20 лет по ставке 10 % годовых. Ежемесячный платеж на дату выдачи – $965 или 23,1 тысяч рублей (24 руб. за $1). На момент рефинансирования остаток задолженности – $90,000, курс – 28 руб. за доллар. Ставка, по которой рефинансируется кредит, – 18 % годовых. При перекредитовании заемщик должен будет банку 2,52 млн руб., а ежемесячный платеж составит: 38,89 тыс. руб., что соответствует выплате прежнего долларового кредита при курсе 40,3 руб. за доллар. То есть рефинансировать кредит из долларов в рубли будет выгодно, лишь когда курс превысит данную отметку.
Как видно из примеров, ежемесячные выплаты по рублевому кредиту могут значительно опережать выплаты по валютному даже с учетом роста валютного курса.
Есть и еще несколько негативных моментов.
Перекредитование – это фактически выдача нового займа, которая сопровождается дополнительными расходами – 2–3 % от суммы нового кредита. К тому же рефинансирование не всегда возможно из-за изменившихся требований к соотношению кредит/залог. Если отношение размера непогашенного денежного обязательства к стоимости квартиры будет, например, более 70 %, клиенту придется довнести денежные средства для устранения разницы, так как у большинства кредиторов размер первоначального взноса – не менее 30 %.
Следует учитывать, что при рефинансировании, если старый кредит гасится и получается новый (такой путь и предлагают банки), заемщик теряет право на имущественный налоговый вычет. А экономия на налоге на доходы физлиц (НДФЛ) образует существенную часть расходов по кредиту, что снижает финансовый эффект рефинансирования вплоть до отрицательного.
Наконец, из-за роста процентной ставки увеличится нагрузка на семейный бюджет, что негативно отражается на финансовом состоянии заемщика.
Смена валюты кредита оптимальна, если:
1) валютный кредит взят недавно под сравнительно высокие ставки (от 15 % годовых);
2) рефинансирование кредита позволит увеличить его срок и, как следствие, уменьшить платежи;