Стоимость жилой недвижимости сопоставима со стоимостью офисных помещений: цена за квадратный метр квартиры во многих случаях равна цене квадратного метра нежилого помещения (например, в рассматриваемом базовом варианте – город России с миллионным населением – такая стоимость будет 50 000 рублей за 1 кв. м.). При усердии и желании можно найти квартиры и дешевле (35 000–40 000 рублей за «квадрат» на вторичном рынке в старом жилом фонде), однако дело здесь даже не в стоимости за единицу площади. Дело в том, что очень редко встречаются жилые помещения с общей площадью 10, 12, и даже 20 кв. м. В основном квартиры продаются от 30 кв. м и больше. И тогда общая стоимость такого объекта составляет 1 миллион рублей и выше. Прибавьте к этому ремонт помещения, который наверняка в квартире старого жилого фонда потребуется, а также покупку техники и мебели для основных нужд жильцов. В итоге мы получаем уровень входа на рынок жилой недвижимости, равный 1,5 миллиона рублей – и это еще при самых скромных подсчетах. Тогда как офисные объекты по 10, 12, 20 кв. м все-таки встретить можно чаще, и их стоимость составляет, как уже описано выше, от 0,5 миллиона рублей.
С первым преимуществом разобрались. Переходим ко второму плюсу инвестирования в коммерческую недвижимость.
2. Максимальная доходность. При инвестировании в коммерческую недвижимость можно достичь большей доходности, чем при инвестировании в жилую. В предыдущей главе я указал, что нежилые помещения могут принести от 12 до 60 процентов годовых, тогда как жилые объекты – до 9 процентов.
Рассмотрим вначале жилые объекты. Сдача в аренду квартиры площадью 30 кв. м. в нашем базовом варианте может принести 10 000 рублей в месяц. При изначальном капиталовложении 1,5 миллиона рублей доходность составит 8 процентов годовых. И единственный способ увеличить свою доходность – это повышение со временем арендной платы. Если довести эту плату до 12 000 в месяц, тогда пассивный доход будет на уровне 9,6 процента годовых (чуть более заявленной вначале планки в 9 процентов). Однако месячную рентную стоимость надо еще поднять! И сделать это возможно будет только в том случае, если весь рынок съемного жилья в данном регионе будет иметь соответствующий тренд. Иначе ваши арендаторы просто уйдут к более дешевым арендодателям, а вы найдете новых клиентов – но по старой цене, к сожалению.
Как обстоит дело со сдачей нежилых помещений? Для примера возьмем офис площадью 20 кв. м не в центральном районе города-миллионника РФ. Сдавать его арендаторам, которым нужно помещение для ведения своей ежедневной уставной деятельности, можно за 10 000 рублей в месяц (по 500 рублей за метр). При стоимости покупки данной нежилой недвижимости, равной 1 миллиону рублей, получаем доходность в размере 12 процентов годовых. На этом можно было бы и остановиться, так как разница в доходностях от вложений в жилое и коммерческое помещения налицо: в первом случае – максимум 9,6 процентов, во втором – 12 процентов. Но ведь у офиса есть еще резервы роста!