Будьте готовы к тому, что подготовка к сделке с участием несовершеннолетнего будет длительной. Конечно, идеальный вариант — это когда постановление органов опеки уже получено Продавцом, но так бывает очень редко.
Другая история, это если Продавец и не собирается ничего приобретать взамен продаваемой квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему. Может быть, у Продавца проблемы с долгами, или он собирается открыть свое предприятие и деньги, полученные при продаже квартиры, вложить в бизнес. Он может убеждать вас в том, что ребенок его не останется без жилья, что все, что он делает В ЭТой жизни, он делает исключительно для блага своих детей, вот сейчас раскрутится и позже купит огромный дом, а пока перевезет семью к маме и пропишет там ребенка.
Все это, конечно, замечательно, но закон есть закон. А прописка и собственность — это не одно и то же. Поэтому если бабушка также любит своего внука или внучку, то пусть подарит ему часть своей квартиры. И в этом случае при предъявлении договора дарения органы опеки тоже дадут разрешение на проведение сделки.
А если Продавец не согласен оформлять какую-либо квартиру или дом на имя несовершеннолетнего, то вам следует отказаться от такой сделки.
Хочу остановиться еще на одном важном моменте. Эти две сделки, продажа квартиры Продавцом и приобретение им квартиры, которую одобрили органы опеки, должны проходить одновременно, т. е. в один день, и документы на регистрацию в Регистрационную службу должны быть поданы тоже одновременно.
В разрешении на продажу, которое Продавец получит в органах опеки, может быть фраза «разрешить продажу с последующей покупкой», и Продавец будет прав, если заявит, что оформит квартиру на следующей неделе или в следующем месяце. Обычно органы опеки дают Продавцу три месяца после продажи, чтобы предоставить договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации на приобретенную квартиру. Но мой опыт показывает, что таких ситуаций допускать нельзя.
Во-первых, Регистрационная служба может приостановить регистрацию, пока не получит на регистрацию договор, подтверждающий исполнение постановления (разрешения на продажу).
Во-вторых, Продавец может просто сжульничать и не оформить вторую сделку, а квартира, на которую он предоставлял документы в органы опеки, может быть просто подставной.
В-третьих, Продавец может просто-напросто потерять полученные при продаже деньги и не сможет расплатиться за приобретаемую квартиру.
Пройдет три месяца, квартира, в которой собственником был несовершеннолетний, продана, документы на новую квартиру в органы опеки не предоставлены, следовательно, Постановление (разрешение на продажу) не исполнено. И тут органы опеки подадут заявление в прокуратуру. И суд в этой ситуации будет на стороне ребенка.