Если Продавец продает квартиру в панельном доме площадью 60 кв. м на окраине города, а взамен планирует приобрести квартиру площадью 50 кв. м в центральной части города в новом кирпичном доме, или 70 кв. м в центре, но в старинном особняке начала двадцатого века, такие варианты покупки могут быть отвергнуты органами опеки как «ущемляющие права несовершеннолетнего», «ухудшающие» его жилищные условия, даже если стоимость приобретаемых квартир будет превышать стоимость продаваемой квартиры в два раза. В первом случае органы опеки могут сослаться на то, что площадь квартиры приобретаемой меньше площади квартиры продаваемой, во втором — на то, что процент износа дома, в котором находится приобретаемая квартира, выше процента износа дома, в котором находится продаваемая квартира, собственником которой является несовершеннолетний, интересы которого они и защищают.
Для наглядности я привела пример, где разница в площади двух квартир различается на 10 кв. м, но на практике даже если приобретаемая квартира будет меньше продаваемой на 2–3 метра, органы опеки могут отказать. Это же касается и жилой площади. Она тоже должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.
В некоторых случаях можно решить эту проблему. Если несовершеннолетний является собственником не всей продаваемой квартиры, а только ее доли, то при подаче заявления в органы опеки можно указать, что доля в приобретаемой квартире, которая будет оформлена на несовершеннолетнего, будет больше той доли, которой он владел в продаваемой.
Расскажу случай из практики. Один из моих знакомых продавал трехкомнатную квартиру в спальном районе площадью 62 кв. м, >1/>3 которой принадлежала несовершеннолетнему, взамен Продавцы планировали приобрести квартиру в Центре города площадью 59 кв. м. Казалось бы, семья переезжает в более дорогую квартиру, к тому же рядом с домом школа и бассейн, и разница-то всего в трех метрах, а нет, органы опеки посчитали, что этот вариант не подходит. Тогда родители несовершеннолетнего обязались оформить на ребенка не >1/>3, а >1/>2 долю, а это уже 29,5 кв. м. И органы опеки не смогли отказать. Получение такого разрешения при наличии всех документов занимает 2–3 недели, а если документы не готовы хотя бы на одну из квартир, то и больше.
Поэтому, узнав, что в квартире одним из собственников является несовершеннолетний, поинтересуйтесь, есть ли вариант, который будет приобретен после продажи квартиры, и каковы его характеристики: площадь и количество комнат в квартире, год постройки и износ дома, в котором находится квартира, и т. п.