Для получения качественной оценки сравнительным методом цены надо извлекать из достоверных источников. К сожалению, чаще всего в России прибегают к сравнительному анализу цен, указанных в рекламных объявлениях, размещённых на порталах для продажи недвижимости. И вот в чём проблема: давайте подумаем, что указывает собственник, который разместил своё объявление о продаже – цену, стоимость или ценность? Конечно, ценность! То есть портал недвижимости – это цифры, с помощью которых собственники отражают ценность недвижимости для них самих.
Приведу несколько примеров.
Пример первый. Вспоминаем анекдот: если я хочу продать недвижимость, то при оценке сравнительным способом я пойду смотреть схожие по характеристикам объекты в рекламе порталов. Естественно, я, как собственник недвижимости, знаю некую себестоимость (за исключением недвижимости, полученной по программе бесплатной приватизации). Но буду ли я изучать ЦЕНЫ по факту реальных сделок? Или я попытаюсь посмотреть, какую ЦЕННОСТЬ вкладывают в свою недвижимость соседи?
То есть при оценке сравнительным методом рекламных объявлений на порталах, я, скорее всего, получу картину не реальной ЦЕНЫ будущей сделки, а некую ценностную картину, которую частные собственники указали в рекламных объявлениях своих объектов.
Пример второй. Если государственный сотрудник берёт сравнительный метод для оценки и расчёта налогов, то из каких источников он возьмёт информацию? Справедливо ли начислять налоги при расчёте цены сравнительным методом, если для анализа использованы данные не реальных сделок, а ценностных заявлений собственников в рекламных объявлениях?
Так откуда взять цену сделок? Такие данные дают сегодня банки, которые знают цены сделок по залоговым квартирам. Такие данные может дать Росреестр, но по какой-то причине пока не раскрывает эту возможность для обычных граждан.
Расходный метод. Как мы уже знаем из предыдущей главы, цена, стоимость и ценность – разные понятия. Если сравнительный метод, вероятнее всего, при правильной выборке схожих по характеристикам объектов даёт вам цену для продажи и покупки в моменте, то расходный метод поможет изучить стоимость получения такого объекта в собственность. Напомню, что стоимость – это денежное выражение трудозатрат и денежные издержки на получение товара.
Возьмём для примера два земельных участка. Участок А стоит 1.000.000 рублей и имеет следующие характеристики:
– 10 соток;
– подведённое электричество;
– расположен от станции Z в 10 минутах пешком;
– получены все документы, участок правильно межеван и правильно стоит на кадастровом учете.