Бетонное казино (Высоцкая, Смирнов) - страница 11
Участок В стоит 800.000 рублей и имеет следующие характеристики:
– 10 соток;
– расположен от станции Z в 7 минутах пешком.
Если бы мы применяли для оценки сравнительный метод, то участок B c виду выглядел бы более привлекательно. Но при расходном методе мы вычисляем стоимость получения документов на участок В и стоимость подвода электричества. Допустим, выясняется, что электричество нам обойдётся в 180.000 рублей, поскольку нужно купить столбы, провода, заплатить за работу и подключение к сети. Также выясняется, что приведение всех документов в порядок требует от нас полугодовой беготни и оплаты юриста в 150.000 рублей. Получается, стоимость доведения участка В до состояния участка А составит:
800.000+180.000+150.000=1.150.000
В итоге при оценке таким способом мы обнаруживаем, что участок А по стоимости выгоднее, хотя по цене сделки, на первый взгляд, дороже.
Тут мы выясняем ещё одну важную деталь: технические условия и состояние документов на недвижимость отражаются в цене, стоимости и ценности. Ценность участка А в том, что “бегать уже не надо”.
Расходный метод всегда идеален при покупке или продаже частных домов с земельным участком, недвижимости под реконструкцию или ремонт.
Расходный метод оценки – расчет сметы на строительство или ремонт. (Фото из фотобанка canva.com)
Сравнительным методом вы можете отобрать подходящие вам по цене дома и отсечь переоцененные. Но, чтобы понять стоимость дома, учтя ремонт, приведение коммуникаций или документации в порядок, нужно использовать расходный метод оценки, который покажет, какой из выбранных домов в итоге может оказаться дороже по стоимости.
Доходный метод. Этот метод используется для оценки инвестиций с целью получения коммерческой прибыли. Например, перед вами стоит задача покупки двух помещений, которые вы впоследствии хотите сдать в аренду. Доходный метод оценки – это расчёт, который должен включать в себя:
– оценку будущего денежного потока (то есть вы проводите анализ арендных ставок на выбранные вами помещения и делаете прогноз по выручке на несколько лет вперед);
– оценку расходов на содержание помещения;
– оценку расходов на налоги на имущество.
Простая формула “доходы минус расходы” даст вам прибыль. Оценка срока возврата инвестиций покажет вам, какой из объектов недвижимости покупать выгоднее.
Доходный метод – расчет и оценка будущего дохода от недвижимости. (Фото из фотобанка canva.com)
Часто у моих клиентов возникает вопрос: в какую недвижимость выгоднее вложиться? Для этих целей можно купить квартиру в новостройке под сдачу или коммерческую недвижимость. Так, сначала мы смотрим цены и используем для этого сравнительный метод оценки, отбирая определённые объекты: по расположению, техническим параметрам. Потом с помощью расходного способа мы считаем стоимость получения объекта, готового к сдаче. Ведь квартиру в новостройке придётся отремонтировать и меблировать, а коммерческое помещение можно попробовать сдать без отделки, предложив арендатору сделать её в счёт арендных платежей. И вот, чтобы оценить выгоду и сделать окончательный выбор, применяется доходный метод оценки, который позволяет понять, какое из предложенных решений будет приносить большую годовую прибыль.