Бетонное казино (Высоцкая, Смирнов) - страница 104
Фотография магазина Пятерочка (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Площадь помещения – 644 м>2. Из них 382,2 м>2 арендует “Пятёрочка” (договор будет действовать до 2026 года, начал действовать с 2016). Ещё 262.2 м>2 занимают вспомогательные помещения.
Экономический аспект. По условиям договора аренды платёж привязан не просто к ставке за 1 м>2, а к обороту магазина – 5,5% от розничного товарооборота, но не менее 200.000 рублей в месяц. Фактический средний платёж за последние 6 месяцев – 248.900 рублей в месяц.
За сколько можно купить такой объект? Цена такого объекта – 22.000.000-23.000.000 рублей. Окупаемость – 7,4 лет. Доходность – 13,6% в год. Для сравнения: в Москве за 22.000.000 рублей можно купить квартиру площадью 75-100 м>2 и сдавать её за 100.000 рублей в месяц. Также можно купить 4 малогабаритные квартиры в новостройках у метро, подождать полтора года, а потом сдавать их в общей сумме за 140.000 рублей.
Как я буду все контролировать? Подобный вопрос мы слышим довольно часто: "Я в Москве живу, а магазин – в Воронеже! Как я буду контролировать арендатора?"
Сразу возникает несколько встречных вопросов:
– “Вы контролируете квартиру? Часто?”
– “Что вы собираетесь проверять в работе “Пятёрочки”, “Магнита” или “Шоколадницы”?”
– “Платежи? Так вы видите всю отчётность по контракту онлайн”.
А вдруг съедет арендатор? Арендатор может съехать как из жилой, так и из коммерческой недвижимости. Но если у коммерсанта в этом месте есть доход, то какой смысл отсюда съезжать? Поэтому при покупке сразу строится демографический срез района и делается срез по экономическим прогнозам стабильности продаж в этой локации.
Вывод: готовый арендный бизнес – это инвестиция для людей, готовых считать и вникать в экономику. Если уровень ваших знаний не позволяет выйти за границу привычных представлений о бизнесе, оставайтесь в своих квартирах и не жалуйтесь на низкую доходность.
Глава 48. Типичные ошибки инвесторов в коммерческую недвижимость
Давайте перечислим типовые ошибки покупателей коммерческой недвижимости, которые инвестируют в этот тип недвижимости с целью получения арендного дохода.
Ошибка №1: “Недвижимость должна мне нравиться”. Нет! Это не так. Недвижимость должна нравиться арендатору! Например, если арендатор -“Пятёрочка”, смотреть будут не на внешний вид, а на возможность собрать трафик в магазин.
Ошибка №2: “Сначала покупаем, а потом думаем, кого туда посадить”. Нет! Думать, какому типу арендаторов это помещение подойдёт, и выяснять, какие требования к техническому оснащению помещения они предъявляют и, какие ограничения есть у арендаторов под лицензируемый вид бизнеса, надо заранее.