Ошибка №3: “В центре крупного города недвижимость всегда будет окупаться быстрее, чем в маленьком городке на окраине”. Нет! Это заблуждение! Цена объекта в небольшом городе на 70.000 жителей будет ниже, чем в городе на 2.000.000 человек. А вот арендные ставки могут различаться незначительно. Но по итогу помещение в небольшом городе окупится на несколько лет быстрее.
Ошибка №4: “Помещение надо покупать рядом, чтобы была возможность контролировать арендаторов”. Нет! Это тоже ошибочное решение. Помещение надо покупать там, где с арендатором можно заключить договор на 5-7 лет. Он сам решает вопросы по замене лампочек, ремонту замка в двери и т.д. Это вам не наниматель жилья, который по каждому “чиху” звонит вам.
Ошибка №5: “Надо самому купить помещение и самому найти арендаторов”. Нет! Это тоже заблуждение! Гораздо эффективнее купить готовый арендный бизнес. Вы покупаете помещение, которое уже арендует определённый клиент, а значит, точно знаете, что оно востребовано у арендаторов. Более того, вы не тратите время на поиск арендатора и не теряете деньги на простое (арендных “каникулах”), а сразу получаете арендный доход.
Глава 49. Типичные ошибки при покупке недвижимости с торгов
Мне многократно приходилось сталкиваться с “охотниками” за проблемными активами. Важно сразу пояснить главное – или вы посвящаете всю свою деятельность инвестициям в скупку недвижимости с торгов с последующей перепродажей, держа руку на пульсе, или не лезете в этот бизнес вовсе.
Ошибка №1. Никому не приходит в голову, почему помещение оказалось на торгах.
За свою многолетнюю практику я провёл не один десяток оценок объектов жилой и коммерческой недвижимости, выставленной на торги. Как правило, такие помещения попадают туда в результате непогашенной кредитной задолженности. Но спросите себя: почему владелец помещения, получивший сумму кредита не более 50% оценочной стоимости объекта, не смог продать его самостоятельно, чтобы рассчитаться с банком? Это первый вопрос, который я себе задаю, когда еду на очередной осмотр объекта. Как и почему это помещение не было продано “в рынок ранее”? В моей практике не раз бывали случаи, когда на моих глазах собственник вёл себя неадекватно. Когда ему давали время продать объект по рынку, он упорно ставил завышенную цену, пытаясь компенсировать финансовые потери. Но чаще всего оценку надо делать очень консервативно.
Ошибка №2. Делают оценку по объявлениям на порталах недвижимости.
Ещё раз объясняю: если объект на портале до сих пор рекламируется, значит, по этой цене его ещё не купили. Купленные объекты снимаются по правилам делового оборота в тот же день, когда за него внесли задаток или аванс. То есть всё, что мы видим в рекламе, не имеет ничего общего с ценой реальных сделок.