Бегут на торги толпой, когда рынок растёт.
Вся активность на торгах начинается тогда, когда рынок растёт. Но когда он растёт, растёт и количество тех, кто хочет купить недвижимость с торгов и заработать на росте цены. Не разбираясь в законах когнитивной экономики, люди попадаются в ловушку техники проведения аукционных торгов. Никто не знает, что на растущем рынке и ажиотаже участники аукционов всегда проигрывают.
Гораздо эффективнее работать на падающем рынке, когда ты жёстко “торгуешь” вниз и понимаешь, что, даже если недвижимость ещё какое-то время будет падать, ты потом выиграешь в цене, если объект действительно хорош. Но количество хороших объектов естественно резко уменьшается в момент роста цен, когда на рынок забегает толпа дилетантов.
Настала пора подвести итоги не только этой части, но и всей книги. И тут стоит объяснить главное – почему книга называется “Бетонное казино”.
Для этого напомню: известный израильский учёный Даниэль Канеман получил Нобелевскую премию за доказательство того, что участники рынка (покупатели/продавцы) всегда будут принимать нерациональные решения в условиях информационной неопределённости.
Абсолютно рациональный выбор при покупке какого-либо товара сделать сложно. Тем более, когда покупателю нужно анализировать массу параметров, как в случае с недвижимостью. Но, чтобы не превращать свои сделки в ставки по принципу казино “сыграет / не сыграет”, максимально собирайте информацию об объекте. Не пытайтесь анализировать информацию в голове. Ведите таблицы данных, давайте документы на анализ экспертам, говорите с профессиональными участниками рынка, а не с толпой “советчиков”.
Главное, что ещё доказал Канеман – “большинство всегда ошибается.” Именно поэтому в мире 2-3% богатых людей и 97-98% бедных. Большинство стали богатыми не из-за “чуйки”, они просто получали доступ к чуть большей информации, чем остальные.
Недвижимость не терпит спешки, с одной стороны, но и не терпит нерешительности – с другой. Когда стоит вопрос о том, что надо принять предложение покупателя на ваш объект и оно действительно лучшее, порою у вас нет и 24 часов на раздумье. Когда же в отделе продаж вам настойчиво предлагают купить квартиру и мотивируют это тем, что завтра поднимутся цены, тут надо подумать и проанализировать.
Канеман отмечал, что мозговая деятельность отнимает у человека массу энергии. Защитная реакция организма такова, что в определённый момент он включает “ленивую систему”, которая подталкивает сделать “интуитивный выбор”. Такой выбор часто бывает ошибочным.