И это ещё не самый неприятный случай. Услуги подготовленных экспертов по выселению стоят сейчас в Москве до 300.000 рублей. И надо понимать, что любая силовая акция по отношению к бывшим владельцам карается уголовной статьёй. Поэтому нельзя просто прийти в приобретённый объект и выкинуть все вещи старых владельцев.
А вот другой случай: клиентка купила недостроенный загородный дом за 8.000.000 рублей. На осмотр объекта до торгов не выезжала. Посмотрела аналоги в сети, посчитав, что перепродаст его минимум за 11.000.000 рублей. Но выявленные в доме технические проблемы не позволяют сегодня его продать даже за 7.500.000 рублей.
В коммерческой недвижимости тоже приходилось видеть объекты, вложения в которые превышали всю выгоду от выкупа его с торгов.
Ошибка №4. Не считают инвестиции во времени.
Лучше купить объект за 7.000.000 рублей, перепродать его за два месяца за 8.500.000, заплатить с разницы в цене 13% налога и снова реинвестировать деньги с полученной прибылью. При выкупе объекта с торгов часто цепляются за цифру, не учитывая, что рынок динамично меняется.
Клиент, несмотря на мои отрицательные заключения, выкупил с торгов за 26.000.000 рублей недостроенный дом в элитном коттеджном посёлке Подмосковья. По сути это была коробка в бетоне с кровлей и окнами. Дом простоял в таком состоянии десять лет. По мнению клиента, объект можно было продать за 50.000.000 рублей, поскольку в посёлке все дома в это время выставлялись в рекламу по цене 65.000.000-85.000.000 рублей. Я долго пытался объяснить, что по этой цене ни один дом в посёлке не был продан, а значит, готовый дом можно выкупить по цене 60.000.000 рублей. А в нашем случае к оценке сделки покупатель будет подходить расходным способом, понимая, что после восстановления и отделки дома, выкупленного у нас за 50.000.000 рублей, стоимость дома будет такова, что не оправдает сделку. В общем, я был против такой цены, но клиент предложил мне всё же выставить объект на продажу, а комиссионные заложить сверху. Я отказался.
Прошёл год, раздался звонок: “Не мог бы ты всё-таки рассмотреть возможность заняться домом?” В итоге мы за полгода получили максимальное предложение от покупателей в 35.000.000 рублей. Клиенты снова отказались его продавать.
Теперь посчитайте деньги во времени. Практически за два года за счёт других инструментов инвестирования клиент мог получить дополнительные 5.000.000-7.000.000 рублей. Курс рубля по отношению к доллару за это время изменился на 15%. Вот и считайте убытки от такой инвестиции.
Ошибка№5.